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二手房买卖户口拒不迁出被判违约金

2020年01月10日

二手房买卖户口拒不迁出被判违约金
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)沪二中民二(民)终字第2143号
上诉人(原审被告)王素凡。
被上诉人(原审原告)翁振焕。
被上诉人(原审原告)官少萍。
被上诉人(原审原告)翁晓蕾。
被上诉人(原审原告)翁晓峰。
上列四名被上诉人之共同委托代理人颜鸣初,上海欧森律师事务所律师。
上诉人王素凡因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2013)闸民三(民)初字第1842号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人王素凡、被上诉人翁振焕、翁晓蕾及其与被上诉人官少萍、翁晓峰之共同委托代理人颜鸣初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明,2004年3月7日,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾(乙方)与王素凡及案外人张甲、张乙(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定:甲方将其所有的上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给乙方,转让价格为人民币(以下币种均为人民币)90万元。补充条款第4条约定:乙方同意甲方户口保留至2004年10月迁出。……如10月底甲方户口不迁出系争房屋,那么甲方支付给乙方押金壹万元,等迁出后,由乙方退还给甲方。签约后,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾支付了全部房款并登记为产权人;张甲、张乙的户籍已经迁出,而王素凡的户籍仍保留在系争房屋内。
2009年12月28日,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾(甲方)与案外人赵某、林某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定:由乙方购买系争房屋,转让价款为244万元。双方在“补充条款”另行约定:甲方承诺自送件之日起一年内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,甲方应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止;户口迁出当日,乙方应向甲方支付尾款5万元。双方并于当日至闸北区房地产交易中心办理交易过户手续。赵某、林某按约支付了房款239万元,系争房屋产权于2010年2月23日登记至两人名下。
因王素凡的户口始终没有迁出,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾曾多次与其交涉,并向王素凡所在律师事务所的上级单位上海市司法局、虹口区司法局、普陀区司法局等部门反映。其间,王素凡于2009年10月25日回复翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾短信称:翁老师,我快解决问题了,你们不要急,能迁了我联系你们。上海市司法局于2010年8月12日出具“信访事项告知书”,载明:在虹口司法局的协调下,王素凡律师已经承诺在一年内迁出户口;……如未及时迁出户口导致你的经济损失,你可以通过民事诉讼途径索赔。
由于王素凡仍未兑现承诺,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾于2011年1月向原审法院起诉,要求王素凡赔偿违约金并保留对后期损失的诉权。原审法院作出(2011)闸民三(民)初字第155号民事判决书,认定:王素凡的户口至今仍保留在系争房屋内,其行为显然违反了合同的约定,已构成违约;现翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾依据合同第九条第三款向王素凡主张违约金,鉴于该条款并不是针对逾期迁出户口的违约责任条款,而双方就迟延迁出户口约定的是支付押金,故翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾要求王素凡赔偿违约金的依据不足,原审法院不予支持。
2012年10月18日,赵某、林某诉至原审法院,请求判令翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾从2010年12月28日起以244万元为本金,按每天万分之五即1,220元支付违约金,直至王素凡户口迁出之日止。原审法院于2013年1月18日作出(2012)闸民三(民)初字第2284号民事判决书,认定:虽然至今未能迁出的是王素凡户籍,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾对此并无实际的控制能力,但依据法理合同责任属严格责任范畴,并不考量违约方的主观过错因素,故应由翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾承担相应的违约责任后,再依法另行向王素凡主张权利。原审法院最终判决:翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾应于判决生效之日起十日内支付赵某、林某从2010年12月28日起至王素凡户籍迁出系争房屋之日止,或系争房屋因出售等原因而致产权变更之日止的赔偿金,赔偿金以244万元购房款为本金、按每日万分之一计算;案件受理费1,889元由翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾承担。该判决现已生效。
2013年7月,翁振焕、官少萍、翁晓蕾、翁晓峰以王素凡未按约将户口迁出,导致翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾遭受了经济损失为由,起诉至原审法院,请求判令:1、王素凡支付翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾从2010年12月28日起算至王素凡户籍迁出系争房屋之日止,或系争房屋因出售等原因而致产权变更之日止的赔偿金,赔偿金以244万元为本金、按每日万分之一计算,债权人如追索迟延履行的利息损失另计;2、王素凡赔偿翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾其他经济损失1,889元;3、本案诉讼费由王素凡承担。
原审审理中,王素凡于2013年8月12日提出反诉,因其未在法律规定的期间内缴纳反诉费用,原审法院视为王素凡未提出反诉。2013年8月12日,王素凡对本案提出异议管辖权,原审法院于2013年8月21日裁定驳回其管辖权异议,王素凡不服提出上诉,上海市第二中级人民法院于同年9月10日作出裁定:驳回上诉,维持原裁定。因案情复杂,原审法院依法组成合议庭,于2014年1月15日在上海市普陀区看守所进行了开庭审理。审理中,王素凡以审判长与翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾有利害关系为由要求回避,原审法院作出(2013)闸民三(民)初字第1842号决定书,驳回了王素凡提出的回避申请。后王素凡未经法庭许可中途退庭,原审法院按缺席审理。
原审法院经审理后认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾与王素凡签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示,并不违反法律规定,依法应为有效,当事人均应恪守。王素凡未能按约于2004年10月底前将户籍迁出,其行为已经构成违约;即使在翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾多次交涉、王素凡亦承诺一年内迁出户籍的情况下,王素凡仍未履行迁出义务,故应依法向翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾承担违约责任。虽然买卖合同中对王素凡户籍未能迁出的违约责任未作特别约定,但因原审法院作出的(2012)闸民三(民)初字第2284号民事判决书,判令翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾向现产权人支付赔偿金并承担诉讼费用,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾由此遭受了实际经济损失,而该损失的产生均系王素凡的违约行为所致,故对于翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾要求王素凡承担上述赔偿的诉请,应予支持。王素凡未经原审法院许可中途退庭,视为其对自身诉讼权利的放弃,由此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院据此作出判决:一、王素凡应于判决生效之日起十日内支付翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾从2010年12月28日起至王素凡户籍迁出上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止,或上址房屋因出售等原因而致产权变更之日止的赔偿金,赔偿金以2,440,000元为本金、按每日万分之一计算;二、王素凡应于判决生效之日起十日内赔偿翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾其他经济损失1,889元。
原审判决后,上诉人王素凡不服,向本院提起上诉称:1、2004年3月的房地产买卖合同约定,房屋维修基金应该给王素凡,而翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾于2004年7月领取该笔基金,但并未支付给王素凡。合同约定王素凡于2004年10月底前迁出户口,期间王素凡一直电话催讨维修基金。2005年1月翁振焕向张甲出具欠条,承诺支付此款。2007年元旦王素凡再次催讨,但当时翁振焕明确表示不给维修基金。合同约定翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾支付维修基金应在2004年6月14日交房之前,故系翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾违约在前,王素凡可行使不安抗辩权,王素凡并未违约。2、翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾作为证据提供的合同补充条款第4条内容是王素凡持有的合同所没有的,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾存在不诚信的行为。3、翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾与赵某之间的合同是在明知王素凡户口在系争房屋内的情况下约定了较重的违约责任,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾与赵某、林某之间的诉讼是恶意的。4、王素凡于2013年9月2日将反诉状邮寄给原审法院提出反诉,要求翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾先履行给付维修基金的义务,之后王素凡未收到缴纳反诉费的单据。原审法院对于王素凡的证据没有进行调查、出示,并遗漏当事人、违法缺席判决,故原审判决违反法定程序。综上,请求二审法院撤销原审判决,依法改判或发回重审。
被上诉人翁振焕、官少萍、翁晓蕾、翁晓峰答辩称:1、翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾与赵某、林某签订合同是基于王素凡的多次承诺。翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾与赵某、林某之间的诉讼是赵某方提起的,故并不存在恶意。2、由于王素凡多次承诺又多次拒不迁出户口,才造成翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾的损失。3、当时已明确王素凡户口迁出后,翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾垫付维修基金给王素凡。现在该维修基金已于2006年1月15日交给中介,只要王素凡履行了迁出户口的义务就可以马上拿到维修基金。王素凡主张其行使的是不安抗辩权、先履行抗辩权是没有依据的。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
二审审理中,双方当事人均向本院表达了希望与对方调解解决争议的意愿,因王素凡表示必须将问题一并解决其才同意将户口迁出,致本案调解未果。
本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。
本院认为,当事人基于自己的真实意思表示,约定各自民事权利和义务的合同,依法有效,且各方当事人均应按照约定全面履行。虽然翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾与王素凡就王素凡迟延迁出户籍约定的是支付押金,但是该迁出户籍的行为系王素凡应履行的合同义务。现因王素凡未全面履行合同义务,导致了翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾对案外人承担了违约责任,故原审判决因承担该违约责任所造成的翁振焕、官少萍、翁晓峰、翁晓蕾损失,应由王素凡承担,证据充分。关于王素凡提出原审程序违法一节,本院认为,原审法院鉴于王素凡未缴纳反诉诉讼费,而未受理王素凡提起的反诉,没有违反有关民事诉讼法律的规定,王素凡可另循途径主张其权利。王素凡认为原审法院诉讼程序违法的上诉意见,缺乏事实与法律依据,本院不予采纳。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币4,202.70元,由上诉人王素凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  丁康威
代理审判员  姚 跃
代理审判员  俞 璐
二〇一五年一月十二日

书 记 员  汪汝珏


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