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法官提示风险 发布四大案例

2020年01月10日

随着房地产市场转入低迷,房价亦随之下滑,案件多为购房者以贷款首付比率提高导致其无力承担首付从而无法办理按揭贷款,或买房人因不符合办理产权过户手续为由要求解除合同,或以房屋质量或开发商延期交房为由请求解除合同或赔偿损失。
法院在审理房产纠纷案件中发现,近年来出现的一些新型案件,几乎都与调控政策有关。宁波法院发布四个典型案例,提醒购房者注意法律风险。
案例一:
“买亏”要解约法院一般不支持
北仑世茂世界湾楼盘开售一批特价房源,每平方米房价降价六七千元,一天内几百套房源几乎售空。楼盘降价,引发大批老业主不满,他们来售楼处讨说法,认为自己“受骗”,要求退房,且愿意承担违约金,双方协商无果,场面一度混乱。
其中100多名业主向开发商宁波世茂房地产开发有限公司提交《退房申请书》,认为房屋的质量、楼距及配套设施与合同不符,要求退房。
今年初,世茂公司向北仑法院起诉100多名业主,认为业主的退房申请违反合同约定,不符合相关法律规定,要求确认退房申请行为无效。由于该批案件涉及群体性因素,法院先期对一个案件进行示范性立案,其余案件进行诉前登记,并书面通知各业主。之后,通过法院与有关部门合作协调,立案的案件已撤诉。
[法官提醒]
在购房合同已对双方的权利义务作出明确约定的情况下,部分已购房者会采取“房闹”或试探性诉讼的方式向开发商施加压力,常见的是以开发商未按约交付房屋或交付房屋存在质量问题等为由,要求其赔偿损失,试图减少房价下跌给自己带来的损失。北仑“世界湾”事件业主采取打砸等过激方式抗议降价涉嫌违法。
房价涨跌是正常的市场风险,购房者与开发商签订买卖合同后,因市场行情发生变化,购房者请求解除合同或价格补差的,除当事人有明确约定外,法院一般不予支持。对购房者以房屋质量问题或延期交付为由请求解除合同或赔偿损失,并引发群体性纠纷的,法院将本着依法依约原则,在充分考虑社会效果的基础上妥善处理。
案例二:
借别人名义买房最后房子归别人
镇海人王某原来经营一家服装店,2007年,看房产市场前景好,她萌生了借钱买房投资的想法。
王某称,她想方设法向亲戚朋友借钱,表示自己受政策所限不能再向银行贷款,说服他们向银行贷款,并由他们出面购房,房子产权登记在他们名下,由她支付购房款的首付及以后的银行贷款。一旦房价上涨,收益主要由她收取。
一年多时间里,王某先后以这种方法在镇海、北仑购房30多套。
之后,因为资金链断裂,王某无法按时偿还借款,2010年底以非法吸收公众存款罪被判刑。
一年后,王某服刑时听说,有个代她买房的同事擅自将一套房子出售了。
王某向北仑法院起诉了包括这个同事在内的四个亲戚朋友,要求他们归还房屋所有权。
四起案子已审结三起,一起王某败诉,两起达成调解协议,房子归两被告所有,由他们偿还王某所付的部分首付款及房贷。
[法官提醒]
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。王某虽然提供了部分按揭款的还款证明,但只能说明还款手续是她在办理,不足以说明她是诉争房屋的产权人。
为了规避政策而采取挂名买房,存在多重风险,如果名义产权人反悔,出资人又不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,将很难拿回房屋或收回购房款,如果名义产权人有对外债务,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产,如果名义产权人意外死亡,房屋可能因为继承关系,被其他人继承。另外,如果银行最后发现实际购房人与借款人不是同一个人,也可以依据贷款合同,要求提前解除合同。
案例三:
为炒房假离婚差点弄假成真
吴先生夫妇是台州人,在镇海生活多年。
去年6月,吴先生听闻风声,说明年房价可能上涨,动了炒房的念头。一家人当时有两套房,一套在女儿名下,已出租,合同签了三年,女儿未成年该房屋也无法买卖,夫妻俩名下有一套房屋,一家人自住。
吴先生跟妻子商量把居住的房子卖掉,再买一套升值空间大的房子,以后转手。妻子反对,但拗不过丈夫,还是同意了。吴先生把房子卖了110万元,一家人租房居住。
此后,吴先生四处看新房,最后选定了一个楼盘,觉得小户型以后会更紧俏,钱方面也足够,打算买两套多赚一点,但按照他们家的情况,只能再买一套房,吴先生想到了假离婚。
妻子很生气,表示要假离婚也可以,110万卖房款先对半分了。吴先生怕人财两空,坚决不分。
9月,妻子起诉到法院离婚,说实在受不了财迷心窍的吴先生了。
假离婚变真离婚,吴先生傻眼了。所幸,两人最后在调解下和好,吴先生答应以后不再炒房。
[法官提醒]
离婚是对双方婚姻关系的解除,涉及财产分配、子女抚养等很多方面,会引起一系列法律后果。
君子爱财取之有道,千万不要为了一时利益打假离婚的主意,这不仅是对婚姻的亵渎,更有弄假成真的巨大风险。
案例四:
合同少写60万阴阳合同避税
去年,宁海人李某因资金困难向陈某借款20万元,借款到期后,李某迟迟未还。
今年5月,陈某将李某告上宁海法院。不久,陈某发现李某名下仅有的一套房竟然已于6月份转卖,房屋位于宁海中心地段,仅仅卖了85万元,买主是李某的一个亲戚。
陈某再度将李某告上法院,认为李某将房屋以明显低于市场价转让给亲戚,是在逃避债务,要求法院撤销这起买卖。
庭上,李某表示,自己确实将房屋卖给了亲戚,但价格并非85万元,而是145万元,符合市场行情。之所以房管部门存档的合同上显示为85万元,是为了少缴税做了阴阳合同,85万那份提交给政府备案但不履行,145万那份仅为双方掌握,并约定照此履行。
结合李某亲戚提供的银行划款、按揭手续等证据,法院认定其支付了145万元房款,交易有效,驳回了陈某要求撤销房屋买卖合同的请求。
[法官提醒]

为了避税而签订“阴阳合同”有违诚信原则,而且买卖双方都存在风险,对买方来说,存在无法取得高额贷款的风险,再售承担高费用的风险,合同不成立的风险,对卖方来说,则存在合同被宣告无效的风险,房款不能全额收回的风险,而且逃税数额较大,双方还都将面临行政处罚和刑事追究,得不偿失。当事人应该签订和履行真实的合同,避免因小失大。


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