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房屋保修期内开发商注销业主该找谁保修?

2020年01月13日

笔者经常接触到不少业主咨询:其购买的商品住宅在保修期内发生质量问题,去找开发商维修时才发现开发商已经注销,因此不知道该找谁承担保修责任。对于这类问题,表面上看起来似乎无法解决,因为开发商已经注销,其法人资格已经消灭,业主此时不能追究其民事责任。但是从物业管理法律的特殊性来分析,笔者认为还是有救济途径的。

在为业主介绍法律救济途径之前,笔者认为有必要先简述几个容易混淆的概念——即何谓企业“注销、撤销、吊销、歇业”?因为这几个概念使不少业主容易混淆,从而影响他们对相应的法律责任主体的认定,因此有必要在此稍加厘清。
何谓企业“注销”?即指企业法人注销登记。根据我国《民法通则》第四十六条的规定:“企业法人终止,应当向登记机关办理注销登记并公告。”以及《企业法人登记管理条例》第二十一条的规定:“企业法人办理注销登记,应当提交法定代表人签署的申请注销登记报告、主管部门或者审批机关的批准文件、清理债务完结的证明或者清算组织负责清理债权债务的文件。经登记主管机关核准后,收缴《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本,收缴公章,并将注销登记情况告知其开户银行。”企业法人注销登记是指企业登记主管机关对终止营业的企业,核准其注销申请,终止其法人资格的登记行为。《民法通则》第三十六条第二款规定:“法人的民事权利能力和民事行为能力,从法人成立时产生,到法人终止时消灭。”因此,企业法人注销登记的法律后果是:其法人资格终止,其民事权利能力和民事行为能力即时消灭。
何谓企业“撤销”?即企业被撤销。是指企业被其上级主管单位或开办单位决定撤销,但未办理或未办理完毕注销登记的情形。
何谓企业“吊销”?即企业被吊销,全称应为企业法人营业执照被吊销。是指工商行政管理机关依法对违法的企业法人作出吊销其企业法人营业执照的行政处罚行为。该行政处罚行为的法律依据可见我国《行政处罚法》第八条以及《企业法人登记管理条例》第三十条。
何谓企业“歇业”?是指企业停止经营活动且不再继续营业的情形。其一般有两种情形:一是企业自行申请歇业;一是企业领取企业法人营业执照后满六个月尚未开展经营活动或者停止经营活动满一年的,视同歇业(见我国《企业法人登记条例》第二十二条的规定)。
根据《民法通则》第四十五条的规定:“企业法人由于下列原因之一终止:(一)依法被撤销;(二)解散;(三)依法宣告破产;(四)其他原因。”其第四十条的规定:“法人终止,应当依法进行清算,停止清算范围外的活动。”以及《企业法人登记条例》第二十条的规定:“企业法人歇业、被撤销、宣告破产或者因其他原因终止营业,应当向登记主管机关办理注销登记。”当企业出现被撤销、吊销、歇业等终止情形时,此时并没有被“注销”,因此其仍具备法人资格。只有当企业依法清算并向登记主管机关办理了注销登记手续后,其法人资格才正式终止。
从上文可得知:企业“注销”、撤销、吊销、歇业这几个概念的内涵及法律后果是明显不同的。企业注销是企业被撤销、吊销、歇业之后的必经程序和终点。企业只有被依法注销时,其法人资格才正式终止。初步厘清了上述几个概念后,我们转入本文正题。

当前,开发商在房屋保修期内注销的情况越来越常见。根据《房屋建筑工程质量保修办法》(原建设部令第80号)第七条的规定,房屋建筑工程除地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限由设计文件规定外,其余分部工程的最低保修期限一般为2年或5年。此外,一些地方政府如北京、浙江省还规定了本地房屋建筑工程的一些分部工程的最低保修期限为8—10年不等。在上述2—10年的最低保修期内,开发商在风云莫测的市场经济中因为种种原因注销的可能性是较大的,也将常态化。因此,在此情形下,广大业主的房屋保修权利如何保障?开发商的保修责任如何防止其因为注销而规避?这是一个值得关注和思考的问题。
从法律救济的角度来分析,笔者认为:开发商在房屋保修期内注销,并不意味着其承担的保修责任必然消灭,也并不意味着其承担的保修责任必然没有其他主体来承受。为此,笔者提出以下八种救济思路,供业主参考,也请方家指正。
其一,找开发商合并或分立后的企业承担保修责任。有些开发商之所以注销,是因为其与其他企业合并成一个新的企业,或者分立成两个及以上的新企业。一旦发生上述情形,根据《民法通则》第四十四条第二款的规定:“企业法人分立、合并,它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。”以及《公司法》第一百七十五条的规定:“公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”其第一百七十七条的规定:“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是,公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。”业主可以到当地工商管理部门查询原开发商合并或分立后的变更信息,找到合并或分立后的新企业,与其协商承担保修责任。
其二,找开发商委托保修的单位承担保修责任。根据原建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(建房[1998]102号)第四条第二款的规定:“商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。”有的开发商在出售住宅时将保修工作委托给承担前期物业服务工作的物业公司或者第三方施工单位,在其注销后,业主可以根据《住宅质量保证书》查找该受托单位,要求其承担保修责任。此外,对于开发商在房屋保修期内注销的问题,一些地方政府似乎有所关注,并制定了相应的预防规定。如北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》(DB11/641-2009) 第3.0.5条明确规定:“当房地产开发企业不能履行质量保修责任时,应委托相关单位履行质量保修责任并签订委托协议,受托单位的资质应满足保修服务要求。” 据此,北京的商品住宅的业主也不必担心开发商在房屋保修期内注销了。
其三,向地方政府物业主管部门申请使用物业质量保修金。目前,国家还没有统一规定对住宅建筑实行质量保修金制度。但随着政府对物业管理监管工作的不断完善,不少地方已先行一步,以地方法规、政府规章等形式,立法要求建设单位在向物业买受人交付住宅之前须向政府物业主管部门一次性交存房屋质量保修金。如《浙江省物业管理条例》第五十一条、《陕西省物业管理条例》第八十六条、《山东物业管理条例》第七十五条等对此均有专门规定。而且这些地方的政府还制定有专门的配套文件,如《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发[2007]19号)、陕西省《新建住宅物业保修金管理办法(试行)》(陕建发[2009]130号)。这些地方的业主可以依据本地的法规及规范性文件的规定,在开发商注销后向政府物业主管部门申请使用保修金。
其四,找建设工程质量保证保险(保修保险)的承保机构承担保修责任。建设工程质量保证保险(保修保险)是2004年原建设部起草的《建设工程质量保修保险试行办法》中拟推行的一种建设工程质量保险。所谓“建设工程质量保险”,是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式,它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成,包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中,“工程质量保证保险”主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。【见原建设部 、中国保险监督管理委员会 《关于推进建设工程质量保险工作的意见》(建质[2005]133号)第二条】目前,该保险在北京、天津、上海等十余城市试点推行。以北京为例,北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》(DB11/641-2009)第3.0.3条规定:“已投保建设工程质量保险的商品住宅,房地产开发企业在保险合同中约定的质量保修范围、保修期限、保修责任符合本规程的规定时,由承担保险的机构实施保修。”因此,当开发商注销时,只要其投保了建设工程质量保险,业主可以要求承保的保险公司承担保修责任。
其五,找建筑工程的施工单位履行保修义务。根据《建设工程质量管理条例》第四十一条的规定:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”即使开发商在工程保修期内注销,业主在无其他救济途径可循的情况下,可以依据上述法律规定以及《住宅质量保证书》的约定,要求施工单位履行属于其责任范围内的保修义务。
其六,找撤销开发商的开办单位或主管单位承担保修责任。因历史原因,一些有国家机关投资背景的开发商,其在成立时有上级开办单位或主管单位。这类企业在成立后因种种原因根据开办单位或主管单位作出的“撤销”决定,向工商行政部门办理了注销登记。当开发商的注销存在此种情形时,参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第51条的规定:“企业法人未经清算即被撤销,有清算组织的,以该清算组织为当事人;没有清算组织的,以作出撤销决定的机构为当事人。” 《最高人民法院关于审理军队、武警部队、政法机关移交、撤销企业和与党政机关脱钩企业相关纠纷案件若干问题的规定》(法释[2001]8号)第七条的规定:“开办单位或其主管部门在被开办企业撤销时,向工商行政管理机关出具证明文件,自愿对被开办企业的债务承担责任的,应当按照承诺在其接受财产范围内对被开办企业的债务承担民事责任。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》 第80条的规定:“被执行人无财产清偿债务,如果其开办单位对其开办时投入的注册资金不实或抽逃注册资金,可以裁定变更或追加其开办单位为被执行人,在注册资金不实或抽逃注册资金的范围内,对申请执行人承担责任。”第81条的规定:“被执行人被撤销、注销或歇业后,上级主管部门或开办单位无偿接受被执行人的财产,致使被执行人无遗留财产清偿债务或遗留财产不足清偿的,可以裁定由上级主管部门或开办单位在所接受的财产范围内承担责任。”当开发商的开办单位或主管单位存在无偿接受开发商的财产、不履行清算责任、投资不足、转移资产逃避债务等情形时,业主可以要求其在责任范围内承担被注销的开发商应承担的保修责任。
其七,找开发商的股东、清算组成员承担保修责任。根据我国《民法通则》及《公司法》等法律规定,开发商在注销之前必须进行清算。在清算过程中,公司的股东、清算组成员如果在明知公司对已经出售的物业仍承担有保修责任即预期债务的情况下,没有将该预期债务委托第三人,或者没有投保建设工程质量保证保险,也没有向政府主管部门交存建设工程质量保证保险等,总之没有将该预期债务进行相应的清算处理,那么其清算行为必然会损害注销后房屋需要保修的业主即债权人的权益。因此其主观上明显存在重大过失,甚至故意。根据我国《公司法》第二十条第三款的规定:“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害公司债权人利益的,应当对公司债务承担连带责任。”以及第一百九十条第三款的规定:“清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的,应当承担赔偿责任。”业主可以据此要求开发商的股东或清算组成员承担房屋保修的赔偿责任。
其八,找承诺承担开发商注销后债务的第三人承担保修责任。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条第二款的规定:“公司未经依法清算即办理注销登记,股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任,债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的,人民法院应依法予以支持。”无论公司是否依法清算,只要公司股东或第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司的债务承担责任,业主可以据此要求第三人履行该债务承诺,承担开发商注销后的物业保修责任。

上述八种救济途径并不是并存的,业主可以根据所购买物业的实际情况作出相应选择。从法律角度来看,上述救济途径是可行的。但从维权经济的角度来看,笔者认为其中的一些救济途径不值得实践。因为其太耗费业主的精力,还不如由业主自己掏钱维修,尽管不合理,但省时又省心。



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