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交付商品房主卫生间没有约定的窗户可以退房吗?

2020年01月13日

2005年2月13日,购房人苏某与楚雄××房地产开发有限公司(以下简称开发商)签订《商品房购销合同》,订购了商品房一套。双方在合同中对苏某所购商品房的基本情况、价款、付款方式及期限、交房方式、违约责任等作了相应约定。在该《商品房购销合同》附件商品房房屋分户平面图上,主卫生间有窗户。
2005年7月9日,购房人苏某依照该开发商在《楚雄日报》上公告的时间去办理房屋交接时,在交验过程中发现所购商品房主卫生间没有窗户。苏某要求开发商退房,而开发商拒绝退房,开发商认为该房屋设计本身没有窗户,仅仅是公司员工将房屋分户图贴错了。为此苏某将该开发商诉至楚雄市人民法院,请求解除双方签订的《商品房购销合同》,请求判令开发商向原告返还购房款157742元,请求判令开发商支付违约金15774.20元,请求判令开发商赔偿苏某因购房、退房和处理本案诉讼事务而造成的其他损失1554元,并由开发商承担本案的诉讼费。
楚雄市人民法院审理后认为双方当事人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示,权利义务明确,内容合法,该合同系有效合同,双方应恪守履行。开发商没有按照合同约定向苏某交付房屋,致使原告未能按时接收房屋,开发商的行为已经构成违约,但苏某所购房屋主卫生间没有窗户,不属于房屋主体结构质量不合格的情形,不是导致商品房买卖合同目的不能实现,苏某无法取得房屋的原因,不属于可以解除合同的法定情形之一。开发商没有按照合同交付房屋的,已经构成违约应当承担违约责任,应当赔偿对方当事人因此所受到的经济损失。为此判决双方继续履行《商品房购销合同》,由开发商向苏某支付违约金5500元。
【律师点评】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,购房人在房屋主体结构不合格不能交付使用和房屋质量问题严重影响正常居住使用两种法定情形下,购房人可以解除合同。该规定意味着如果购房人和开发商如果在《商品房购销合同》中没有其他特殊约定,则只有这两种法定情形出现时,购房才可以就质量问题解除双方签订的合同,其他的质量问题,购房人则没有解除合同的权利。

依据合同法“意思自治”的原则,法律并不禁止当事人在法定情形之外约定房屋交付的质量标准及购房人可以解除合同的其他情形。购房者可以与开发商约定出现哪几种非主体结构质量问题时,购房人有权退房并要求开发商承担违约责任。比如购房人可以约定房屋各个房间长宽比例及窗户设置与户型图不一致超过一定限度、地面倾斜超过一定限度、层高与楼间距不符合国家标准、墙壁开裂达到一定限度等情况时购房者有权要解除合同,并有权要求开发商承担违约金。



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