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付了租金却住不了?看清租房存在的重重陷阱

2020年09月10日

      案例一

小王毕通过某租房APP选中了合租房中的一间主卧,并与两位房东彭某、赵某分别签订了电子版和纸质版的租赁合同,约定每月租金2500元,支付方式为付十二押一。 

然而仅入住四个月,小王租住的这处房屋因为隔断、群租问题被相关部门要求整改。他这才明白彭某、赵某并非所租房屋的权利人,而是“二房东”,真正的房主洪女士得知自己的房屋被隔断后转租,已向法院主张两人无转租权,收回房屋。几天后,小王被迫搬离。

小王遂将彭某、赵某告上法庭,要求退还剩余租金和押金,并且赔偿违约金2500元。

针对小王的诉请,赵某、彭某承认两人是合作关系,由赵某向产权人承租房屋,彭某通过租房APP对外出租。小王支付的租赁保证金及租金,除去平台扣除的中介费,其余款项都进入彭某账户。后因洪女士要收回房屋,遂和小王协商可以帮其另寻住处居住,未能成行,现同意解除租赁合同,退还剩余租金及押金,但认为小王提出的违约金过高。 

法院经审理认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行义务。小王与彭某、赵某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,因房屋存在隔断、群租的行为被产权人收回,无法将系争房屋继续交付使用,现小王要求解除其租赁合同,法院予以支持。合同解除后,彭某、赵某应当按照合同约定返还小王剩余租金及押金。

根据签订的《房屋租赁合同》,对于根本性违约,守约方有权单方面解除合同,且违约方需支付违约金,数额为月租金的一倍。现因彭某、赵某的违约行为导致合同解除,两人应根据合同约定承担相应违约责任,故判决如上。

法官说法

现实中租房市场常常存在二房东转租的现象,作为租客面对这样的房源需要谨慎甄选。房屋转租行为要征得原出租人同意才能避免不必要的风险。即将施行的《民法典》规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
    因此,租房时应仔细核对出租人是否与房屋产权人一致,再签订书面合同,明确双方权利、义务。当遇到二手转租房源时,应要求二房东提供房东同意转租的证明,同时注意转租期限不能超过二房东的剩余租赁期限。

案例二

房东毛某决定将上海闲置的房屋出租。经中介介绍,张女士以每月4800元的价格租下房屋,约定租期为两年。

张女士称房屋老化严重,部分家具及家电需要维修,便联系了维修师傅对其中一部分进行修缮。毛某认可了张女士五千余元的维修费用,包括购买热水器、更换厨房水斗、换雨棚等,并同意从张女士的租金中予以扣除。

然而张女士陆续以“生活需要”为名,对房屋进行了“改造升级”,包括购买电视机、油烟机、换新门及门框等各项支出,前后高达六千余元,并要求毛某承担这笔费用。

租金没收多少,支出费用却飞涨,毛某渐渐开始不满,后诉至法院,要求解除与张女士签订的租赁合同,并要求张女士支付拖欠的租金,同时赔偿自己被丢弃的物品共计价值500元。

张女士辩称,自己修缮房屋、添置家电都是经过毛某同意,且“升级”的目的也是改造房屋,合情合理,并表示租期尚未结束,不同意解除租赁合同。

法院经审理认为,毛某主张张女士擅自装修、添置家电,给其造成损失,并且拖欠租金超过10日,据此要求解除租赁合同,但审理中毛某又自认张女士的行为经过其同意,因双方在费用承担上未达成一致故要求暂不支付租金;且双方处于诉讼过程中,租赁关系未决,张女士未支付租金情有可原,不应视为恶意拖欠,故毛某以上述理由要求解除租赁合同,法院不予支持。
关于租金金额,毛某同意扣除经其同意购置的部分家电及房屋修理费,而更换彩电、更换抽油烟机的费用,张女士未提供证据证明事先经过毛某同意,事后毛某亦不认可,故该费用应当由张女士自行承担,在租赁关系结束时可将物品自行拆除、搬离。扣除上述由毛某确认承担的费用,张女士应当支付租金共计两万余元,同时法院酌情确定张女士赔偿毛某花盆损失20元。 

法官说法

对于租赁房屋,因其使用年限等原因,可能出现损坏老化等现象。《民法典》中规定:承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人承担。
   但是,超出合理维修范围的改善或者物品添置,则应事先经出租人同意。未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。此外,承租人对房屋无论是进行改善或者是增设他物,应尽量与出租人落实到书面合同等证据上,避免日后发生纠纷。

来源:网络

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