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房屋买卖,后知“凶宅”

2020年09月29日

前段时间,有朋友咨询我一个法律问题:他向开发商买了一套房产,合同订立后,他才得知在该栋楼的楼道窗户上曾发生过一起自杀坠楼事件,轻生者当场死亡。于是,他就想以“凶宅”为由解除/撤销该房屋买卖合同,要求开发商退还已支付的购房款。打官司的话,法院是否会支持这样的诉讼请求?

1.何谓“凶宅”?

“凶宅”,并非是一个法律概念。至多算是民间的普通公众的一种常识认知,而这种认知本身就很模糊,也很容易将其和封建迷信互相混淆。在百度百科中,“凶宅”是指为迷信认为不吉利的或闹鬼的房舍,或发生过凶杀、自杀、谋杀、跳楼、上吊等非正常死亡的房舍。放诸法律的视野,认定“凶宅”通常至少要满足以下两种条件:第一,发生过人员非正常死亡事件,自然的生老病死不在此列;第二,发生人员死亡的地点通常为屋内,即房主的专有建筑物部分,特殊情况,可适当放宽该条件限制。但对“凶宅”的认定在法律上一定属于一种对客观事实的认定,这一点必须要区别于主观认知上的封建迷信。

2.“凶宅”的影响

“凶宅”本身并不会影响房屋的客观使用价值,但会对利害关系人造成心理上的一种忌惮、忌讳,从而影响房屋现实的经济交易价值,也即贬值,因此,也就存在法律规制的必要性。当然,司法实践中对“凶宅”的认定,应当从严掌握。既要维护市场交易的安全性和稳定性,同时又要保障当事人的合法权益,这种合法权益亦当然包括其对涉案房屋的期待性利益。

3.“凶宅”买卖,责任认定

在当前的大部分较大的房屋居间服务机构提供的居间服务合同内,一般都会有凶宅保障服务条款——确认房屋在现任产权人所有期间是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件,如未尽义务,则由居间人或卖方承担违约责任。这种情况下,因双方对争议问题提前有所约定,从尊重缔约双方意思自治的角度考虑,按照该约定处理即可。如果合同无此类约定,居间人中介机构或卖方没有主动向买方披露涉案房屋为“凶宅”的信息,其是否应当承担责任,如果承担责任,应该承担何种责任?就此问题,实践中虽然存在争议,但一般认为,如果未披露的信息对缔约的基础产生实质性影响,则出卖人负有信息披露义务,其未予主动披露(沉默)则构成欺诈,在合同成立并生效之后,买受人可以请求撤销该合同。个案当中,我们应从审慎判断“凶宅”客观上是否对交易价格产生了实质性的影响(是否会使房屋贬值)这一角度出发,并结合沉默型欺诈的民法理论,进行事实判断。买方的请求权基础则应当为《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如买方产生实际损失的,则在请求撤销买卖合同之余,另外也有权请求卖方或居间人承担因违反先合同义务而造成己方信赖利益损失的民事赔偿责任,其请求权基础为《中华人民共和国合同法》第四十二条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。开篇提到的案件中,买方是否有权解除/撤销该房屋买卖合同,要求开发商退还已支付的购房款。关键在于双方的合同约定内容、涉案房屋能否被认定为“凶宅”、该楼道人员自杀事件是否足以对房屋交易价值产生客观影响(导致贬值)、购房者买房的用途等因素。实质上,抛开其他考量因素,仅对涉案房屋“凶宅”的认定,略有牵强。因此,如无合同约定,买方据此请求撤销合同,败诉风险较大。

 

来源:远方法律人

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