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最高院:购房人全额付款但未办理过户登记的,不享有房屋所有权,只能向开发商主张合同请求权

2021年04月27日

【裁判要旨】依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,因案涉房屋并未办理所有权过户登记,当事人虽已全额缴纳购房款,但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权,尚不享有该房屋所有权故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求,并无不妥。

中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书(2020)最高法民终580号
上诉人(原审原告):孔凡靓,女,1985年12月17日出生
被上诉人(原审被告):长城新盛信托有限责任公司
被上诉人(原审被告):内蒙古中银房地产集团股份有限公司

上诉人孔凡靓因与被上诉人长城新盛信托有限责任公司(以下简称新盛公司)、内蒙古中银房地产集团股份有限公司(以下简称中银公司)案外人执行异议之诉一案,不服新疆维吾尔自治区高级人民法院(以下简称新疆高院)(2019)新民初21号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后,依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人孔凡靓及其委托诉讼代理人李杰、魏宏渊,被上诉人新盛公司委托诉讼代理人郭韬、王远到庭参加诉讼,中银公司经依法传唤未到庭,本案缺席审理。本案现已审理终结。

孔凡靓上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判支持孔凡靓诉讼请求;2.由新盛公司、中银公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由:孔凡靓就案涉房产已签订书面《商品房买卖合同》,全额支付了购房款项,对案涉房产享有物权期待权,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十九条规定的情形,足以排除法院的强制执行,一审判决适用该规定第二十八条未支持孔凡靓的诉讼请求错误。另,孔凡靓已全额支付购房款项,案涉房产的所有权应归其所有,一审判决对此未予确认错误。

新盛公司辩称,孔凡靓所购的六套房产并不在案涉查封房产范围之内,一审判决适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

孔凡靓向一审法院起诉请求:1.依法判决不得执行位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋,并解除对上述房屋采取的查封、冻结措施;2.依法确认位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场第8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋的所有权归孔凡靓所有;3.本案诉讼费用由新盛公司、中银公司负担。

一审法院认定事实:1.2015年1月13日,孔凡靓与中银公司签订六份《商品房买卖合同》(合同编号分别为ZY-GF-158、ZY-GF-159、ZY-GF-160、ZY-GF-161、ZY-GF-162、ZY-GF-163),将中银公司位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场第8单元20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋出售给孔凡靓。以编号为ZY-GF-158合同为例,双方约定,孔凡靓购买中银公司建设的中银城市广场商品房第8单元20层20071号房,建筑面积64.22平方米,单价7600元/平方米,总金额488072元;付款方式为合同签订当日一次性付清全款;商品房用途为:商业;房屋交付期限为:2015年5月1日前交付;关于产权登记的约定:中银公司在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案;如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金;买受人的房屋仅作商业使用。同时,双方还对违约责任等事项进行了约定。其他五份合同除对所购房屋房号、面积及单价的约定存在区别外,其余内容均一致。上述六份合同共计价款310万元。合同签订当日,孔凡靓向中银公司支付房款100万元,其中现金3万元,POS机刷卡97万元。中银公司向其出具收据确认收到100万元及210万元承兑汇票,收据均加盖中银公司财务专用章。

2.新盛公司与中银公司、杨岩森、赵心、浙江**厦建设工程有限责任公司(以下简称华厦公司)合同纠纷一案,新盛公司于2015年1月13日向上海市第二中级人民法院(以下简称上海二中院)提起诉讼,该院于2015年1月19日受理,并于同年1月20日对中银公司名下呼国用(2008)第00137号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD楼的相关房产办理了财产保全,查封期限自2015年1月20日至2017年1月19日。

新盛公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷一案中,中银公司在提交答辩状期间提出管辖权异议,上海二中院于2015年5月12日作出(2015)沪二中民六(商)初字第4号民事裁定,驳回中银公司管辖权异议。中银公司不服提起上诉,上海市高级人民法院于2015年8月31日作出(2015)沪高民五(商)终字第41号民事裁定,撤销一审裁定,将本案移送一审法院处理。

一审法院于2016年1月15日立案后,在审理期间,新盛公司因案涉查封财产即将到期,提出继续查封(保全)申请,请求继续查封中银公司名下呼国用(2008)第00137号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD楼的相关房产,由新盛公司的母公司中国长城资产管理股份有限公司以担保函形式为该财产提供担保。一审法院于2017年1月10日作出(2016)新民初6号民事裁定,继续查封中银公司名下呼国用(2008)第00137号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银城市广场ABCD楼的相关房产。呼和浩特市不动产登记中心于2017年1月17日向一审法院出具《协助执行通知书(回执)》,继续查封上述土地使用权及房产,其中包含中银城市广场8单元20层的全部房屋。查封期限自2017年1月17日至2020年1月16日。

3.孔凡靓针对新盛公司的诉讼保全行为提出保全异议复议申请,一审法院于2019年8月30日作出(2019)新执异1号执行裁定,驳回孔凡靓的异议请求。孔凡靓遂提起本案诉讼。

本案在审理过程中,孔凡靓于2019年11月15日向一审法院提出撤诉申请,申请撤回对第三人杨岩森、赵心、华厦公司的起诉。

一审法院认为:案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人,认为执行行为侵害或影响其合法权利,而提起的排除对该标的物执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定:“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全,案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服,基于实体权利对被保全财产提出书面异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中,孔凡靓作为执行案外人以其对案涉被查封房屋享有所有权为由,主张停止相关诉讼保全查封和执行行为,故孔凡靓应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

一、关于新盛公司是否系本案适格被告的问题。民事诉讼中适格的被告,是指与原告是否属于同一争议的法律关系的主体,或者被告是否是与原告属于连带主从法律关系的主体。判断主体是否适格,需审查是否与本案有直接利害关系。本案中,孔凡靓与中银公司之间订立有商品房买卖合同,约定由孔凡靓购买案涉房产。而新盛公司因与中银公司之间的合同纠纷诉讼案,新盛公司向相关法院申请保全中银公司名下相关土地使用权及房屋。新盛公司虽辩称其保全房产范围内未包含孔凡靓所购买房屋,但根据一审庭审中查明事实,中银城市广场项目中仅有一个单元是以数字8进行编号,该单元20层的全部房间均已被新盛公司申请查封。且根据孔凡靓提交的所购房屋平面图可以证明该所售房产在8单元20层的具体位置,新盛公司虽然对该房屋平面图的真实性不予认可,但并未提供证据予以反驳,故可以确认新盛公司申请保全的中银公司名下房产中包含孔凡靓所签房屋买卖合同所涉及的房屋。现孔凡靓以其所享有的权利足以排除新盛公司保全行为为由提起本案诉讼,新盛公司与本案存在直接利害关系,系适格被告。新盛公司辩称其并非本案适格主体,不符合事实,且无法律依据。一审法院依法认定新盛公司系本案适格被告。

二、关于孔凡靓所提执行异议之诉能否成立的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”;第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。一审法院认为,上述第二十八条规定的是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,第二十九条规定的则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时,对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的,在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则,也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此,人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时,应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中,根据已查明事实,孔凡靓与中银公司在2015年1月13日签订了《商品房买卖合同》并交纳了相关合同款项,中银公司亦向其开具了收到其购房款的收据,可以认定双方签订的上述房屋买卖合同系其真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,故孔凡靓在人民法院于2015年1月20日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据双方合同约定,中银公司应在2015年5月1日交付案涉房屋,但由于该房产于2015年1月20日已被上海二中院予以查封,中银公司实际上已无法履行其交付房屋义务,故孔凡靓未能实际占有该房屋,亦未取得对案涉房屋的使用权。孔凡靓对登记在中银公司名下的案涉房屋提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定中要求案外人对案涉房屋实际占有的条件,在此情形下,即便孔凡靓已交付了全部购房款项,其对案涉房屋所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权,而非物权期待权,故孔凡靓对案涉房屋所享有的民事权益亦尚不足以排除人民法院的保全行为,一审法院对孔凡靓要求中止对案涉房屋诉讼保全查封执行行为的请求,依法不予支持。

虽然孔凡靓主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,但该条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件,是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住房屋的情形。本案中,双方合同明确约定“买受人的房屋仅作商业使用”,且孔凡靓一次性购买六套房屋的做法亦与其自行居住的主张相矛盾,故本案不具备适用第二十九条规定的条件。

三、关于孔凡靓所提确权之诉能否成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此,孔凡靓有权在本案执行异议之诉中请求确权,新盛公司辩称确权之诉不应在本案中一并审理的理由无法律依据,不予支持。

根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权,买受人在办理房屋过户登记手续后,才能取得该房屋的所有权。本案中,孔凡靓虽然与中银公司签订商品房买卖合同,并支付了购房款,但其并未实际占有该房屋,亦未办理房屋所有权过户登记,故孔凡靓依据买卖合同仅享有请求中银公司办理房屋过户登记的债权请求权,但对诉争房屋并不享有所有权,故孔凡靓要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求,于法无据,不予支持。

综上,依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定,一审法院遂判决:驳回孔凡靓的诉讼请求。案件受理费31600元(孔凡靓已预交),由孔凡靓负担。

二审中,当事人没有提交新证据。

二审认定事实与一审一致。

本院认为,本案争议的焦点问题是:孔凡靓对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

根据查明事实,新盛公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷案中,经新盛公司申请,法院于2015年1月20日对中银公司名下呼国用(2008)第00137号土地使用权及位于内蒙古呼和浩特市赛罕区的相关房产办理了财产保全,其中20层查封的范围为1-25号房产。在上述查封期限即将届满时,法院又根据新盛公司的申请办理了续封手续,孔凡靓提出执行异议,在异议被驳回后提起本案诉讼。新盛公司辩称其申请查封的系20层1-25号房产,根据孔凡靓的购房合同显示,其购买房产的房号为20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号,故新盛公司并未申请查封孔凡靓所诉房产。经查,根据孔凡靓提供的《商品房买卖合同》所附20层平面图及中银公司所作广告的20层平面图显示,20层整层共计25套房产,新盛公司总计查封了该层25套房产,系整层查封,孔凡靓所诉房产位于20层,包括在被查封房产范围之内。新盛公司该辩称意见系因中银公司对20层房产的编号与房产管理部门的编号不同导致,且新盛公司亦无证据证明该层除25套房产之外还存在其他房产的事实,故其该辩称意见不能成立,本院不予支持。

根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,孔凡靓虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项,但在合同约定交房时间2015年5月1日之前,即2015年1月20日,执行法院已对案涉房产采取了查封措施,在法院查封之前孔凡靓并未合法占有该房产,更未办理相关房产登记手续,不符合该条规定的情形,一审判决据此未支持孔凡靓排除执行的诉讼请求,事实及法律依据充分,并无不妥。孔凡靓上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误,本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权,足以排除法院强制执行经审查,根据孔凡靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定,案涉房产的用途为“仅作商业使用”,并非用于居住。孔凡靓上诉主张其购买上述房产系为了居住,该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾,亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾,且二审庭审中,孔凡靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市,并非呼和浩特市,据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形,孔凡靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立,本院不予支持。

另,依据《中华人民共和国物权法》第九条规定,因案涉房屋并未办理所有权过户登记,孔凡靓仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权,尚不享有案涉房屋所有权,故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求,并无不妥,本院对此予以维持。

综上,孔凡靓的上诉理由不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费31600元,由孔凡靓负担。

本判决为终审判决。

审   判   长  刘小飞

审   判   员  陈纪忠

审   判   员  何 波

二〇二〇年九月二十一日

法 官 助 理    邹军红

书   记   员    赵国亮

来源:民商事实务

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