【(2022)豫10民终208号】-【案情:超过法定租赁期限的土地租赁协议是否有效】-【结果:合同无效】

发布于: 2022-03-03 10:18

赵付田、长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

 

河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
(2022)豫10民终208号


当事人  上诉人(原审被告):赵付田。
  委托诉讼代理人:李韶华,河南天欣律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:赵阳。
  被上诉人(原审原告):长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会,住所地长葛市长社路街道办事处杨寨社区。
  负责人:路国亮。
  委托诉讼代理人:杨红培,河南德典律师事务所律师。
  原审被告:李红宾。
审理经过  上诉人赵付田因与被上诉人长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会、原审被告李红宾确认合同无效纠纷一案,不服长葛市人民法院(2021)豫1082民初2391号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年1月25日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人赵付田的委托诉讼代理人李韶华、赵阳,被上诉人长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会的委托诉讼代理人杨红培到庭参加诉讼。原审被告李红宾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称  赵付田上诉请求:撤销(2021)豫1082民初2391号判决,发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由:一、一审查明事实不清。1、一审法院并未查清2003年7月28日《土地租赁协议书》签订时涉案土地的土地性质。虽然一审法院对涉案土地进行了勘验并对土地性质进行了调查,但并未得出2003年签订协议时涉案土地具体属于何种性质,我们认为属于实质意义上的“荒地”,上诉人在接受涉案土地后支付大量资金对涉案土地进行了规整,后进行种植及养殖。涉案土地虽名为“租赁”但实为“土地承包经营”。一审法院在未查清事实的基础上,直接引用《合同法》相关规定对协议的效力予以否定,有失偏颇。2、即使一审法院认为应当适用《合同法》,原《租赁土地协议书》与《<土地协议>转让协议书》之间的法律关系也应当定性为租赁权让与而并非转租。转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人,将租赁物出租给次承租人,承租人与次承租人形成新的租赁关系,但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。租赁权让与是承租人将租赁合同权利义务关系概括转让给第三人而退出租赁合同的一种法律现象。在租赁权让与中,受让人成为合同新的当事人,出让人不再承担原租赁合同义务;而在转租中,承租人并未退出原租赁合同,承租人是次承租人的出租人,承租人仍需承担原租赁合同和转租合同的双重义务。因此,《<土地协议>转让协议书》虽名为转租,但实为租赁权让与。二、一审法院适用法律错误。本案应当适用《农村土地承包法》的相关规定,承包期限由双方协商确定。《农村土地承包法》第五条规定:“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”第二十一条规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。”
本院查明  第四十九条规定:“以其他方式承包农村土地的,应当签订承包合同,承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等,由双方协商确定。”《租赁土地协议书》关于租赁期限30年为双方约定,符合《农村土地承包法》第四十九条之规定。综上所述,一审判决查明事实不清,适用法律错误,请二审法院依法查明事实,发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
  长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会辩称,上诉人的上诉理由不成立。本案不适用《农村土地承包法》的规定。本案《土地租赁协议书》及《转让协议书》中有关租期的约定,违反了《民法典》及原《合同法》的规定,且上诉人不属于被上诉人集体经济组织成员,不享有农村土地承包经营的主体资格,故一审判决并无不当,应驳回上诉,维持原判。
  李红宾未到庭答辩,也未提交书面意见。
  长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会向原审法院起诉请求:1、确认《土地租赁协议书》及《<土地协议>转让协议书》中超过20年租期的约定无效(即2023年7月28日以后的租赁合同无效)。2、判令本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明  一审法院查明:2003年7月28日,原告长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会作为甲方与被告赵付田作为乙方签订《土地租赁协议书》一份,协议约定:为加快发展非公有制经济,综合利用村砖厂废弃土地,本着互惠、互利的原则,经公示竞标,甲乙双方充分协商,特签订以下土地租赁协议:甲方提供原村砖厂土地共计46亩租赁给乙方使用,租赁期限叁拾年(自协议签订起计时),每亩每年租赁金壹佰零伍元,每拾年为一个付款阶段,在签订协议之日,乙方应一次性先给付甲方第一个拾年之租赁金,共计肆万捌仟叁佰元整,其他两个付款时段照此进行,即在每个拾年时段开始及时付清本拾年租赁金等等。原告时任村委会主任、长葛市长社办事处经济委员会时任负责人以及被告赵付田均在租赁协议书上签名盖章。协议签订后,被告赵付田先后两次向原告交纳租赁费共计96600元,费用交纳至2023年7月。在租赁过程中,赵付田先后在租赁土地上建起了数间石棉瓦厂房,自打深水井一眼,近5000棵树,平整了土地并硬化了部分水泥地坪,建起了围墙等等。2017年3月15日,被告赵付田经原告及时任村干部同意,将上述土地全部转让给被告李红宾,赵付田与李红宾双方签订《<土地协议>转让协议书》一份,转让协议约定:甲方赵付田提供原租赁杨寨居委会老窑厂46亩地转租给乙方(李红宾)使用;转租价每亩每年租金壹仟元整,含土地上附属物共计壹佰零八万元整;转租期限自2017年3月至2033年8月底止;乙方付款后,甲方原租地协议交与乙方留存,甲方租地权自行终止。第三个付款段租金(10年)由承租方乙方(乙方)负责付清,计肆万捌仟叁佰元整等等。赵付田及其妻胥秀花、李红宾及长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会、时任村支部书记常俊伟、村主任赵建华、村会计主任张彦军分别在转让协议上签名盖章。转让协议签订后,被告李红宾向被告赵付田一次性支付租赁转让金108万元(包括赵付田已经预付至2023年共6年的租赁费)。现原告以两份协议违反原《合同法》及现行《民法典》关于租赁期限最长20年的规定,同时两份协议未经村民集体决议,转租协议仍以较低的租赁价格执行显失公平为由,诉至本院。
一审法院认为  一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。本案中,涉案《<土地协议>转让协议书》中租赁期限违反上述法律规定,原告诉请于法有据,该院予以支持。为查明案件事实,保证司法公正,本院对涉案土地现状进行了勘验并对土地性质进行了调查。被告李红宾租赁的涉案土地系被告赵付田租用的原告长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会转租而来,原告与被告赵付田,被告赵付田与被告李红宾之间系两个独立的土地租赁合同法律关系,被告赵付田和被告李红宾签订协议时,虽形式上原告知悉并同意,但实质上是通过转租形式违反法律规定变相超越法律规定期限租赁。故原告和被告赵付田之间超过法律规定的无效情况下,被告赵付田和李红宾之间的租赁协议也相应无效。依照相关法律规定,判决确认原告长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会于2003年7月28日与被告赵付田签订的《土地租赁协议书》及赵付田于2017年3月15日与李红宾签订的《<土地协议>转让协议书》中超过20年租期的约定无效(即2023年7月28日以后的租赁合同无效)。案件受理费100元,由被告赵付田、李红宾负担50元,由原告长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会负担50元。
  二审中当事人均未提交新证据。
  二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为  本院认为,根据双方诉辩意见,二审争议焦点是:一审判决确认涉案《土地租赁协议书》及《<土地协议>转让协议书》中超过20年租期的约定无效是否适当。中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。本案中,长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会与赵付田签订的《土地租赁协议书》,以及赵付田与李红宾签订的《<土地协议>转让协议书》中租赁期限违反上述法律规定,约定的租赁期限均超过二十年,故一审判决支持被上诉人长葛市长社路街道办事处杨寨社区居民委员会的诉讼请求于法有据,并无不当。关于上诉人认为涉案协议及转让协议为承包性质而非租赁法律关系的上诉理由,因与查明的案件事实不符,本院不予采纳。
  综上,赵付田的上诉理由,不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项规定,判决如下:
裁判结果  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费100元,由上诉人赵付田负担。
  本判决为终审判决。
落款


审判长 崔 君
审判员 秦学海
审判员 李 杰
二〇二二年二月二十二日
书记员 常文杰
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