序 言 我们在执行案件中，经常会涉及处置冻结、查封、扣押的财产问题，处置相应执行的财产的方式在实践中主要有拍卖、变卖、抵债等方式。关于不动产和动产等财产在评估后开始进入到网络上挂拍的环节，在第一次拍卖没有成交的，进入第二次拍卖。第二次拍卖未成交的，申请执行人或其他债权人可以接受以物抵债。对于动产可以拍卖两次，对于不动产可以拍卖三次，在完成规定的拍卖次数后，申请执行人或其他债权人不接受以物抵债或其他合理处置的，可以进行变卖等措施。从申请执行人或其他债权人利益最大化来说，其更加希望在二拍或三拍流拍后以物抵债。但是实践中，由于考虑到网络拍卖的不确定性以及接受方志在必得的情况，申请执行人或其他相应债权人也会希望在第一次拍卖流拍后申请以物抵债，本文主要与大家探讨第一次流拍后能够以物抵债。 一、现实中法院的实践案例和法律规定。 根据最高人民法院做出的（2019）最高法执监96号的裁定书中认为：关于东营中院将涉案房屋交与会兴公司抵债的程序是否符合法律规定的问题。根据《最高法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖...

以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行 (最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要) 案情摘要 甲诉乙公司借款合同纠纷案，根据甲的申请，人民法院于2017年8月2日作出民事裁定，查封了乙公司包括案涉房屋在内的多套房屋。生效判决支持甲的诉讼请求后，甲向人民法院申请强制执行。丙以其系《执行异议和复议规定》第28条规定的无过错买受人为由提出执行异议，主要依据为：乙欠丙39万元，以案涉房屋抵债，双方签订了落款时间为2017年6月6日的内部认购书；物业公司于同日出具了进户收费明细单。 法律问题：《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议？ 甲说：肯定说 以房抵债协议与买卖合同虽然在房款支付方式上存在不同，以房抵债是以到期债权作为房款对价，而买卖合同中则多为以现金方式支付，但是两者在房屋买卖达成一致意见的问题上并无本质区别。以房抵债项下的债权人支付对价后，也属于无过错购房人的范畴，符合《执行异议和复议规定》第28条的构成要件，能够排除金钱债权的强制执行。 乙说：否定说 以房抵债项下债权...

近期有消息称，恒大部分楼盘因拖欠工程款被法院依法查封，导致购房人无法办理房产证，那么，在购房人已支付购房款的情况下，作为购房人是否享有所购房屋的所有权，请看最高院判例：   【裁判要旨】依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳购房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权，故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥。 中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终580号 上诉人（原审原告）：孔凡靓，女，1985年12月17日出生 被上诉人（原审被告）：长城新盛信托有限责任公司 被上诉人（原审被告）：内蒙古中银房地产集团股份有限公司 上诉人孔凡靓因与被上诉人长城新盛信托有限责任公司（以下简称新盛公司）、内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）（2019）新民初21号民事判决，向本...

【裁判要旨】 1.在担保物权人初始提起申请实现担保物权特别程序而被人民法院裁定驳回的情况下，虽然目前法律和司法解释并未明确规定担保物权人应当在多长期限内提起普通诉讼程序，但因上述特别程序与普通程序具有法定程序的接续性，只要担保物权人后续并未明显不合理地迟延向人民法院提起诉讼，则其初始提起申请实现担保物权特别程序的时间，就应当认定为行使担保物权的时间，而不能简单的以后续提起担保物权诉讼的时间作为担保物权人行使担保物权的时间。 2.抵押权是担保物权，并不适用诉讼时效制度，否则有违传统民法理论。抵押权只存在行使期间的问题，只是依据物权法第二百零二条的规定，该行使期间与主债权诉讼时效期间相同，随着主债权诉讼时效中断、中止而变化。也就是说，抵押权行使期间只是以主债权诉讼时效期间为参照来计算，并不等于对抵押权也要适用诉讼时效制度。     中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书   （2020）最高法民再110号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵继胜，男，1949年3月6日出生，汉族，住辽宁省本溪...

【裁判摘要】 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，因此，本案应当适用当时有效的《中华人民共和国物权法》的规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，虽然案涉房屋系由父母出资修建，但建成后即依据父母等人签订的分房协议的约定，初始登记在子女名下至今。案涉房屋不动产登记证书亦载明案涉房屋为子女单独所有。虽然父母举示了案涉房屋的抵押合同、租赁合同、水电及相关税费缴纳凭证等，拟证明父母为案涉...

2021年1月1日起《民法典》正式实施，开启了“民法典时代”。《民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“《担保制度的司法解释》”）对我国原有的担保制度做出了许多修改，其中一项内容是完善了担保物权的保护期间规则。   担保物权的保护期间，是一个关涉担保当事人利益损丧的重大问题，有的文章称为行使期间（如最高人民法院王闯法官：《担保物权的期间》），不同的称呼代表不同的理解和价值取向，但都指向同一概念。本文采用《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》一书和最高人民法院刘贵祥法官《民法典关于担保的几个重大问题》中使用的“保护期间”称呼。   《担保制度的司法解释》第44条规定：   主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉...

《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“ 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 那么，什么是合法占有？所谓合法占有即凡有法律依据，即依照法律规定、所有人的意志、行政命令或法院裁判以及其他合法原因而实行的占有。在现实生活中，如何判断一个人对房屋已经合法占有了呢？ 一、判断对房屋的合法占有，应理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理入住手续等...

2021年1月1日起《民法典》正式实施，开启了“民法典时代”。《民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“《担保制度的司法解释》”）对我国原有的担保制度做出了许多修改，其中一项重大修改是在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称“《九民纪要》”）的基础上，完善了担保人的追偿权规则。 《民法典》第392条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”和第700条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益...