业主放在楼道内的物品，物业公司有权清理掉吗？

发布于： 2022-08-22 08:28

小区的业主由于收拾家务、装饰装修或者是其他原因，将其物品存放在楼道中的情形是经常发生的事情。而物业公司基于和业主签订的不许在楼道等公共区域存放私人物品的协议，或者认为该行为违反了消防等法律法规，或者是基于管理服务的需要，在不和业主打招呼的情况下将该物品清理掉，从而和业主之间发生纠纷，业主要求照价赔偿的情况下，物业公司是否应当予以赔偿呢？北京市海淀区法院的一起类似纠纷案件的判决引发笔者的对这个问题的思考。

我们先看这个案件及其判决：业主孙先生诉称，其妻子为方便收拾家务，将其保持多年的书籍放置纸箱之内并暂放于门口的楼道内。但其妻子不知书籍内有收藏的多张第四版面值100元的人民币。此后，其与妻子外出购物，回家后发现纸箱丢失，遂报警处理。经过派出所民警现场询问得知系物业公司工作人员将纸箱进行清理，并当作废品变卖。孙先生认为，物业公司将暂放置门口楼道内的物品当废品变卖，未尽到告知义务，侵犯了其财产权益，应当对该损失进行赔偿。因而，诉至法院，要求物业公司赔偿损失人民币3000元。而被告物业公司辩称，孙先生在办理入住手续时，与物业公司签订《入住协议》，明确约定住户不得占用楼梯间、通道等公用设施而影响其他人正常使用。如果违反协议堆放私人物品而造成损失，应自行承担后果。被告物业公司还特别指出，此前小区一住户失火，物业通报此次火情，并在小区单元门张贴通知，告知大家将开始对小区楼宇内公共楼道等公用空间内违法堆放物品进行全面清理。后公司人员发现孙先生门口楼道内有人堆放双开门衣柜，由于无法搬动，只是进行了拍照，但并未清理此楼道内的任何物品。原告向公司反映丢失财物，但公司并未拉走和变卖所述物品，因而，原告所述物品损失与被告无关，应驳回其诉讼请求。

法院审理认为，物业公司为维护小区正常生活秩序，消除小区火灾隐患，爸保障小区业主生命、财产安全，在提前限期通知小区业主自行将堆放在楼道、楼前、楼后的物品收回室内的情况下，对小区内仍旧堆放在公共区域的杂物按无主财物进行清理，该项整顿行为属于正当的履职范围，未侵犯小区业主的合法权益。孙先生作为小区业主，应当配合物业公司对小区安全进行的清理整顿工作。现孙先生主张物业公司在清理楼道内堆放物品过程中，违法处分其部分财物，造成经济损失3000元，为提供充分证据，且与法院查明事实亦不相符，故法院对孙先生的诉讼请求，不予支持。法院最终驳回孙先生的诉讼请求（参见《北京青年报》2022年8月13日08版）。

本案法院是以孙先生主张的损失证据不足而驳回起诉的。损害的存在是构成侵权的必备要件，不能证明损害即不能认为有损害，不予赔偿当然是没有问题的。但是，我们从“法院审理认为”的理由中还表示了即使对存放在楼道内的物品进行了清理，如果是物业进行了提前通知，其目的是为维护小区的正常生活秩序、消除火灾隐患等，属于正常的履职行为，也不能认为是侵犯业主合法权益。就是说，按法院的上述观点，即使原告孙先生证明了其损失是物业工作人员的行为造成的，也仍然不能赔偿损失。那么，类似法院这样的理由能站住脚吗？

笔者认为，除了在符合紧急避险的情况下，法院的上述理由是站不住脚的。首先，小区内的楼道以及楼前楼后等地方属于业主共有部分，不能由某一个业主独自占有使用，但是，某一个业主在特定需要的情形下是可以占用使用的，例如，在临时装修时将物品暂时存放在楼道内的行为。如果任何一个业主在任何情况下都不能使用公共部分，这个共有就失去了意义。其次，即使是某一个业主较长时间对共有部分的占用使用，如果在没有影响其他业主使用的情况下，也不能认为是侵犯了其他业主的权利。而如果因此影响了其他业主的权利，属于违反相邻关系的法律规定，应当按相邻关系的法律规定承担责任，其权利人是权利受到影响的业主而不是物业。因此由物业出面处理掉业主堆放的财产也是没有法律依据的，属于侵权行为。或者是其行为属于占用、堵塞疏散通道的行为，应当受到警告或者罚款等行政处罚（《消防法》第60条）的行为，因此行为处理掉业主堆放的财产也同样是没有法律依据的，仍然属于侵权行为。

需要提及的是，如果是业主与物业公司签订有《入住协议》，其中有明确约定住户不得占用楼梯间、通道等公用设施，不得将私人物品堆放在楼梯间等公共部分，发生此种情况的，物业有权予以清理且不负赔偿责任；如果违反协议堆放私人物品丢失而造成损失，应当赔偿损失等内容的。这样的协议其效力问题是打折扣的，因为物业通过协议的形式剥夺了业主的权利，而物业是没有权利剥夺业主使用公共部分的权利的。即使认定这样的合同有效，物业如果是故意或者重大过失造成财产损失仍然也是要承担赔偿责任的。物业在不符合紧急避险的情况下，不闻不问，径直将业主存放在自己家门前楼道的中的物品当作废品或者抛弃物予以处理，这当然是属于有重大过失的行为。再退步一步说，即使业主违法堆放，属于《消防法》规定是应当受法律处罚的行为，但是，也不能因为该行为受行政处罚而处理掉业主的财产。因为没有法律依据清理掉他人的财产的行为，即是对他人财产权利的侵害，应当依法承担侵权责任。