《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
按照上述规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如何判定其是否可以排除法院的强制执行呢？总的来说，就是按照上述《规定》中的第二十八和二十九条规定进行审查。然而，上述《规定》是否包括车位呢？所谓车位即停车位，指停车的地方，包括露天场所及室内场所。车位与住宅部分既有区别又有联系，对于车位的处理应具体问题具体分析。
一、异议人在法院查封后才签订车位买卖合同的，其提起执行异议时尚未全部付清价款，虽然从形式上看不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，但不可据此一概地否认案外人不具有排除强制执行的权利，法院在审查执行异议或者审理执行异议之诉时，应结合不同案件的情况，灵活、有弹性地适用法律。
最高人民法院在（2019）最高法民终690号民事判决书中认为：“《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：‘案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任’因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的‘足以排除强制执行的民事权益’的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件诉讼程序的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《执行异议和复议规定》等司法解释的有关规定为参照。具体到本案而言，对于陈益春就案涉车位排除强制执行的请求能否成立，可参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定加以评判。首先，从陈益春提交的书面合同来看，虽载明的时间是2015年6月19日，但综合本案事实看，该时间点并非陈益春与海运公司就案涉车位形成买卖合同意思表示的初始时间，而系补签合同的时间点。根据案涉证据，陈益春已于2012年7月17日支付车位款100800元、于2012年12月21日支付车位款50400元。该时间点均在本案王嘉庸申请人民法院查封案涉车位之前。陈益春向海运公司交付车位款，海运公司向陈益春出具收据的行为表明双方买卖车位的合意形成时间实为2012年7月17日。虽然《执行异议和复议规定》第二十八条第一款第一项规定‘在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同’，但该条件系基于执行程序形式审查、高效低成本的特点，故在强制执行程序中处理案外人执行异议时应尽量通过形式外观审查以提高执行审查效率等目的而作出的规定，其体现的最终目的仍然是藉此以判断当事人之间是否存在真实合法有效的买卖关系，因此，在执行异议之诉案件审理参照适用该条规定时，应基于立法目的把握该要件的实质，而不宜只作机械文义理解。本案现有证据能够证明陈益春与海运公司之间就案涉车位达成买卖关系的合意时间为2012年7月17日。虽在该时间点双方并未签订书面合同，但双方已经实际履行了合同义务，即陈益春交付了大部分车位购置款，海运公司也向陈益春交付了车位。因此，应当认定陈益春与海运公司就案涉车位的买卖合同关系形成在查封之前且已实际履行。其次，陈益春于2013年与海运公司办理了车位交接手续，并已经实际占用使用了案涉车位，故应认定其在案涉车位被查封之前已合法占有了该车位。再次，陈益春已经于2012年12月21日向海运公司交付了大部分车位购置款151200元（占全部价款的90%）。而陈益春交付尾款的时间2015年6月19日系在人民法院查封之后，属于无效付款。陈益春于本院二审期间向本院承诺愿意在能够排除对案涉车位的强制执行的情况下将16800元再交付执行，而陈益春在执行程序中向执行法院提出的执行异议请求被（2017）云执异115号执行裁定驳回，即执行法院认为陈益春对案涉车位并不享有足以排除强制执行的民事权益，故无论在执行异议程序中还是执行异议之诉案件审理中，要求陈益春将尾款16800元交付执行、并且执行部门在此情况下收取陈益春交纳的16800元，均难免勉为其难，在实践操作中具有一定障碍。因此，虽然《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的要件为‘已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行’，但在本案所涉情形下，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。鉴于上述情形，本院认为，若陈益春在本案判决生效之日起十日内向执行法院交付剩余价款16800元，即应认定满足了支付价款的要件。最后，陈益春已经履行了全部买卖合同项下的全部义务，海运公司应当协助为其办理产权转移登记手续，而案涉车位未能办理产权登记手续系因案涉项目尚未竣工验收故不具备登记条件所致，并非陈益春自身原因。综上所述，陈益春在本案判决生效之日起十日内向执行法院交付剩余价款16800元后，即对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。”
二、车位虽然不属于商品房住宅部分，但是依法属于满足业主住宅需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。因此，车位与与住宅为一个整体，当商品房能够排除执行时，车位同样足以排除人民法院的强制执行。
最高人民法院在（2022）最高法民终86号民事判决书中认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：‘申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外’。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保物权的执行存有争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行。”“根据本案查明的事实，张若曦就案涉车位享有的权益依法可以排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行，理由如下：一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性。车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要’。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：‘居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求‘房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。’‘房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。’虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张若曦系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对‘消费者购买的商品房’特别保护的必要居住权利属性。”
三、《执行异议复议规定》第二十七条的“除外情形”仅为商品房消费者购房情形，即符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。商品房消费者所购房屋事关其基本生存权权利的保护问题，故其对设立抵押权的抵押房产提出执行异议的，人民法院予以支持。但是当事人购买的小区车位则不属于这种除外情形，仍应按照《执行异议复议规定》第二十七条的规定加以判断，不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房购买者的情形。
最高人民法院在（2021）最高法民申1091号民事裁定书中认为：“最高院认为，《执行异议复议规定》第二十七条规定：‘申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。’该条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人就抵押物的担保物权产生冲突时的处理规则。《执行异议复议规定》第二十七条的‘除外情形’仅为商品房消费者购房情形，即符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。商品房消费者所购房屋事关其基本生存权权利的保护问题，故其对设立抵押权的抵押房产提出执行异议的，人民法院予以支持。”“本案中，唐江购买的系小区车位，不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房购买者的情形。即便参照该规定将小区车位购买者理解为消费者，其亦未提交其名下无其他车位的相关证据。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，未经抵押权人同意，转让抵押物的行为无效。本案唐江购买小区车位时车位处于第一次抵押权存续期间，故唐江不能对车位取得相应的权利。该笔抵押登记于2018年1月12日被注销，而在此之前该车位已经被再次抵押，该情形并不影响抵押权人的权利。对于车位购买人唐江是否能排除执行，仍应根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定加以判断，除前述分析外，该条也未规定案外人在抵押权设立前签订买卖合同的可以排除执行。唐江另主张外经贸融资公司对案涉车位享有的抵押权不合法，但并未提供证据证明。”
