承租人优先购买权之浅析房产与法律
案情简介
2015年8月，石某作为首批入驻商户，与宝鸡某房地产开发公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定，宝鸡某房地产开发公司将其所有的810号商铺出租给石某作为经营用房，期限3年，期满后，享有优先租赁权。合同签订后，石某对租赁房屋进行了精装修，开始营销红酒、哈尔滨啤酒，经过多年的经营，在当地具有较大影响。
2018年12月，租赁合同临近到期，宝鸡某房地产开发公司以该商铺出卖给第三人王某为由，要求石某搬离。石某认为，宝鸡某房地产开发公司在没有通知其本人的情况下，将租赁房屋出售给第三人，严重损害了其对该商铺的优先购买权，并造成巨大经济损失。故诉至法院，要求宝鸡某房地产开发公司赔偿损失16万元，并撤销其与第三人王某签订的商铺买卖协议。
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法院裁判观点
陕西省千阳县人民法院认为，本案争议的焦点是原告石某是否享有对涉案商铺的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。本案中，原告石某自认其在与被告宝鸡某房地产开发公司签订（补充）协议时，被告宝鸡某房地产开发公司已告知涉案商铺欲出售的信息，且协议约定合同解除后，由原告石某与其再协商以后租赁事宜，据此可以认定，被告宝鸡某房地产开发公司已履行了向原告石某告知的法定义务，但原告石某没有在法定期限内向被告宝鸡某房地产开发公司主张优先购买权，视为其已放弃了优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，只有出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院才予以支持。故原告石某要求被告宝鸡某房地产开发公司赔偿损失16万元、撤销被告宝鸡某房地产开发公司与第三人王某签订的《浙商东海佳园商铺买卖协议》的请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。被告宝鸡某房地产开发公司辩称的原告石某不再享有优先购买权的辩解意见符合法律规定，本院予以采纳。
上述意见，经本院审判委员会研究，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出（2019）陕0328民初159号民事判决书，判决驳回原告石某的诉讼请求。
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法律分析
（一）承租人优先购买权的法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
在房屋租赁合同中，法律规定了承租人的优先购买权，该权利是承租人的法定权利，在同等条件下，承租人享有购买上的优先权。在权利归属上属于形成权，因承租人的单方行为而产生法律上的效果，即承租人一经作出行使优先购买权的意思表示，就与出租人形成了合法的房屋买卖关系。承租人的优先购买权适用除斥期间，期间经过，优先购买权消灭。而非像诉讼时效期间届满，丧失司法上的强制力。
（二）承租人行使优先购买权的条件
1、前提条件
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，在房屋租赁合同中，承租人享有优先购买权，但没有明确规定该权利适用的前提条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，房屋租赁合同仅指在城市、镇规划区内的房屋上设立的城镇房屋租赁合同，承租人优先购买权只能出现在该租赁合同上，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同也可以参照适用。所以，承租人优先购买权适用的前提条件为存在合法有效的城镇房屋租赁合同。
2、主体条件
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定了承租人优先购买权的主体为房屋承租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，故房屋承租人的生前共同居住人也可依法行使承租人优先购买权。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”从该司法解释可知，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡的，其共同经营人或者其他合伙人可以继续租赁房屋，依法享有承租人优先购买权。
3、时间条件
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；”这可以看出，承租人需在出租人通知送达后十五日内主张优先购买权。
该司法解释第二十三条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。所以，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，承租人行使优先购买权的时间为拍卖人公布的竞拍时间。
4、购买条件
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定了承租人优先购买的条件为同等条件。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十条的规定，物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。承租人优先购买权的“同等条件”可以参照共有人优先购买权的“同等条件”综合考虑，主要从承租房屋转让价格、价款支付方式、期限确定。
（三）本案原告石某的诉讼请求能否实现
1、原告石某是否享有对涉案商铺的优先购买权
承租人行使优先购买权需具备一定条件,前提条件、主体条件、时间条件、同等条件缺一不可。
（1）本案中，原告石某与被告宝鸡某房地产开发公司之间存在合法有效的《商铺租赁合同》，其作为房屋承租人，具备优先购买权的前提及主体基本条件。
（2）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。本案中，原告石某自认其在与被告宝鸡某房地产开发公司签订（补充）协议时，被告宝鸡某房地产开发公司已告知涉案商铺欲出售的信息，且协议约定合同解除后，由原告石某与其再协商以后租赁事宜，据此可以认定，被告宝鸡某房地产开发公司已履行了向原告石某告知的法定义务，但原告石某没有在法定期限内向被告宝鸡某房地产开发公司主张优先购买权。故原告石某不具备优先购买权的时间条件。
综上，原告石某未在法定期限内主张权利，不具备行使优先购买权法定的时间条件，对涉案商铺丧失优先购买的权利。
2、原告石某的请求有无法律支持
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
本案中，原告石某没有在法定期限内向被告宝鸡某房地产开发公司主张优先购买权，丧失对涉案商铺优先购买的权利。根据以上规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。所以，故原告石某要求被告宝鸡某房地产开发公司赔偿损失16万元无事实根据和法律依据。
本案中，被告宝鸡某房地产开发公司与第三人王某签订的商铺买卖协议合法有效，根据以上规定，请求确认该合同无效的，人民法院不予支持。原告石某请求撤销被告宝鸡某房地产开发公司与第三人王某签订的商铺买卖协议亦无理由，缺乏依据。
综上，原告石某的诉讼请求无法律依据，不能否实现。
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承租人优先购买权的延伸
（一）阻却承租人优先购买权的情形
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：
“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
在城镇房屋租赁合同中，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买权，该权利在《中华人民共和国合同法》第二百三十条有明确规定。但该权利不是绝对的，有诸多条件的限制，根据以上规定，房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意取得租赁房屋的，承租人主张优先购买该房屋的，人民法院不予支持。所以，承租人要依法行使优先购买权，在某些情况下，该权利无法得到实现。
（二）优先购买权的救济
古有谚语：无权利即无救济，一项权利没有具体的救济途径，它就无存在的价值。承租人的优先购买权不能实现，可以寻求具体途径，来补救自己的权益。
1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。当承租人的优先购买权受侵害时，完全可以通过私力救济或公力救济途径，要求出租人赔偿损失，来弥补自己的不利益。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：
“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在租赁期间，出租人将租赁房屋出卖给第三人的，双方的租赁合同继续有效，此时，就算承租人不能行使优先购买权，也可继续承租，不致陷入身无居所的窘境。根据以上规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。这就是所谓的“买卖不破租赁”原则。
租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的；租赁房屋在出租前已被人民政府决定征收的。当租赁房屋存在这三种情形时， “买卖不破租赁”原则也将打破，不能保障其继续租赁的权利。转自房产与法律
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