一个房子的所有权和继承问题
甲、乙原系夫妻，二人婚后生育一名子女丙（现已成年）。甲乙夫妻关系存续期间，甲购买了房屋一套（代号A），并登记在甲个人名下。后来，甲乙离婚，该房屋仍归甲所有，登记在甲的名下。
再后来，甲遇到了丁，二人一见钟情，遂共同生活同居在了该房屋内。甲丁二人共同生活期间，甲向丁累计借款30万元，最终经过结算，甲给丁出具《借条》一份，借条明确：因甲向丁借款30万元，现因甲无力清偿，自愿将名下的房屋A抵押给丁，自本借条出具后，甲丁二人两不相欠，再无纠纷。
上述《借条》出具后，甲搬离了该房屋，留丁独自居住。一年后，甲意外身亡，乙、丙以甲的继承人身份将该房屋办理过户登记在二人名下，并作为原告诉讼至人民法院要求被告丁搬离该房屋。
一、本案中，该房屋的所有权是如何变动的？
首先，该房屋系在甲乙二人夫妻关系关系存续期间购买，虽然登记在甲一人名下，但因婚姻关系的缔结导致二人的财产混同，在无明确约定的情况下，涉案房屋亦为甲乙夫妻的共同财产。甲乙离婚之后，双方夫妻关系已经解除，涉案房屋仍归甲所有，属于甲乙双方分割夫妻共同财产时自愿协商的结果，合法有效，涉案房屋由甲乙夫妻共同财产演变成为甲的个人财产。
至甲欠丁30万元并给其出具《借条》之后，涉案房屋的所有权是否发生变动了呢？
回答这个问题，我们就必须要对甲给丁出具的《借条》性质和效力作出明确而精准的判断。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。对比本案，我们发现，甲将房屋“抵押”给丁后便搬离了，交由丁单方占有和使用该房屋；其次，《借条》明确，自甲出具该借条后，甲丁双方互不相欠，言外之意也就是，本借条出具后，丁的30万元债权亦归于消灭，丁不得再向甲主张。因此，本案《借条》的“抵押”根本不是《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的“抵押”，亦非为了担保丁的30万元债权而设立的。
结合《借条》上下文进行体系解释，再加上甲转移房屋占有、使用的实际行为，小编认为，该《借条》的性质实为“以房抵债”协议，其本意为：甲让渡涉案房屋的所有权用以抵销其对丁30万元的债务。
接下来，我就必须对该《借条》或说“以房抵债”协议的法律效力作出分析和认定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定了抵押财产禁止流押条款，也即，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。
本案中，丁向甲出借30万元借款在先，后经双方结算，结合《借条》内容判断，该30万元借款期限自甲向丁出具该《借条》之前已经届至。此时，丁的债权的数额得以确定，在此基础上甲丁双方达成的“以房抵债”协议，应当被认定为合法有效。
那么，在本案《借条》名为借款凭证，实为“以房抵债”协议的前提下，自甲向丁出具该《借条》后，涉案房屋的所有权是否发生变更了呢？
答案是否定的，以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生针对涉案房屋的物权期待权，也即，丁所享有的权利，实质上仍然属于一般的债权。因为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变更应当经依法登记，未经依法登记的，不发生物权变动的法律效力。同时，最高人民法院民一庭意见也认为，“以物抵债”的约定实为债务的清偿，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立，故当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院应不予支持。因此，可以明确，在甲将涉案房屋办理所有权变更过户登记至丁的名下之前，丁对涉案房屋就不可能享有所有权，这点要区别于夫妻共同财产，即便甲、丁属于同居关系。
最后，甲意外身亡之后，乙、丙二人将涉案房屋以继承的名义办理过户登记至其二人名下，此时涉案房屋的所有权是否发生了变动呢?
小编认为，如要解决这个问题，我们不能只看不动产的权利外观，更应当要审查该不动产权利人权源基础的合法性问题。在本案中，确定乙丙二人对涉案房屋是否享有所有权，并不在于对该房屋不动产登记凭证的形式审查，而是应当审查乙丙二人对涉案房屋是否享有合法继承的权利。
但是，回答这个问题的前提却是，涉案房屋是否属于甲的遗产？如果从权利外观上看，甲死亡之前，涉案房屋登记在甲一人名下，甲死亡之后，该房屋当然属于其个人遗产，甲的第一顺序继承人当然对该房屋享有法定继承的权利。如前所述的另外一种观点则认为，丁基于“以房抵债”协议享有对涉案房屋的物权期待权，且该物权期待权应当优先于继承人的继承权。对此，小编检索研究了许久之后发现，该问题属于我国的立法空白区域，实践和理论中的争议都比较大。如果认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是对于无过错不动产买受人的物权期待 权保护的规定。那么，对于以房抵债协议中的债权人是否可以参照此规定，认定其同样享有物权期待权呢？
在此，我们不妨作出两种假设。假设一，以房抵债协议中的债权人享有物权期待权，并优先于继承人的继承权。那么，甲丁达成“以房抵债”协议后，甲死亡，乙丙再以继承人的名义将涉案房屋过户登记在其二人名下自然是非法的，此时，房屋登记证书记载错误，应予纠正，丁亦有权要求将涉案房屋变更登记在自己名下。假设二，以房抵债协议中的债权人不享有物权期待权，或即便以房抵债协议中的债权人享有物权期待权，但却不是优先于继承人的继承权。那么，本案当中，甲死亡后，甲的第一顺序继承人自然对涉案房屋享有法定的继承权利。此时，涉案房屋登记在 丙名下自然是正确无误的， 丙 亦对涉案房屋有合法的权源基础存在。
从当前我国司法实践来看，人民法院普遍认为，以物抵债的受让人未在物权期待权的保护范围之内。因此，就本案而言，甲死亡后，其第一顺序的法定继承人对涉案房屋当然享有继承权，亦有权将涉案房屋作为遗产办理过户登记在自己名下。但是，本案中，甲死亡时，甲乙早已解除了婚姻关系，涉案房屋自其婚姻关系终止之日业已归属于甲单独所有，故乙对涉案房屋并无法定继承的权利，亦即，乙对涉案房屋不享有所有权，即便其已经办理了过户登记，房屋的权利外观显示其为所有权人。
二、自始至终，丁对该房屋的占有属于有权占有，还是无权占有？
小编认为，我国物权法上所谓的占有，应指是一种客观的事实状态，评价这种占有状态是否合法，我们首先应当考察占有人对涉案标的物是否享有事实上的管领行为，这是评价的客观基础和前提。其次，我们就要看占有人对标的物的占有是否存在合法的权利来源。这种合法的权利来源包括但不限于债权设定、物权法定。
本案中，《借条》出具前，甲丁同居，甲允许丁共同占有、使用涉案房屋，系甲对个人合法财产的自由处分行为，在此期间，丁基于甲的单方允诺或双方协商，从而占有并使用涉案房屋，系有权占有、合法占有。同样，在甲向丁出具《借条》后，丁基于该《借条》中“以房抵债”的意思表示占有、使用涉案房屋，亦属于有权占有、合法占有。
但是，在甲死亡之后，如果认为债权人丁对涉案房屋不享有物权期待权，甲的合法继承人通过继承的方式办理了房屋的过户登记，成为了合法的所有权人，那么，丁对涉案房屋的这种占有相对于房屋新的所有权人而言就成了无权占有、非法占有。
当然，至于丁的30万元债权，其当然有权要求甲的继承人在继承甲的遗产价值范围内进行清偿。
三、乙、丙对丁的诉讼请求应否得到支持？
前已述及，不好说、不确定。但有一点可以确定，乙作为该案的原告显然属于主体不适格，其不是涉案房屋的合法继承人，自然亦不是涉案房屋的所有权人，无权要求丁排除妨碍，搬离涉案房屋，至于人民法院是否会径行依据不动产权利外观显示，从而认定乙诉讼主体适格，并支持其诉讼请求，另当别论。
