精装修住宅质量不合格能否退房？

近年来，各地住建部门均出台文件要求不断提高精装修住宅在新建商品住宅中的配比，精装修住宅已然成为新房市场中的主力军。但因装修质量问题所引发的纠纷却在逐年提高，购房者集体维权的案例也屡见不鲜。有人不禁会问装修质量发生问题能否构成违约？购房者可否要求退房？

1.住宅的装修质量存在瑕疵能否要求退房？

若开发商交付的新房存在装修质量问题，或实际装修标准低于销售合同中约定的标准，显然构成违约。但违约责任的承担方式需根据具体情况分别认定，购房者能否据此退房也不能一概而论。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9、10条分别规定了发生房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的这两种情形，购房者可以主张退房。但现实生活中发生的问题主要集中在装修质量，房屋主体结构质量不合格的情况并不多见。那么装修质量问题是否已经达到严重影响购房者正常居住使用的程度，就成为法院能否支持退房的关键。

实践中对采用何种评价标准存在不小争议。举例来说，一对小夫妻购买了新房。收房后发现房屋防水存在质量问题，导致地板霉变，并发出异味。此时妻子怀有身孕，若二人继续在房屋内居住，可能会对胎儿造成影响。那么这是否属于严重影响正常居住使用的情形呢？第一种意见认为应以购房者之主观标准评判装修问题是否严重影响其正常居住使用。具体理由是根据合同的相对性原理，购房者是合同约定之买受人，也是依法享有合同权利的主体。法律规定的“严重影响正常居住使用”的对象是针对购房合同中的买受人，只有购房者才享有请求开发商提供无质量瑕疵的精装房屋之权利，故以购房者之主观标准评判显然更符合立法本意。因房屋地板的霉变问题已严重影响孕妇的正常居住生活，故二人有权主张退房。

另一种意见则认为以一般理性人的客观标准予以评判更具有现实性。虽然合同的权利应由购房者享有，但开发商面对的购房者之需求各异。如以个性化标准评价房屋质量问题所引发的后果，必将导致退房的情形增多。这无疑将加重开发商的成本和负担，而这些成本和负担最终又会转嫁到购房者自己身上。最终损害的还是购房者自身利益，故对此应予以平衡。霉变的地板对普通人来讲并不导致居住功能完全丧失，故二人无权主张退房。

从审判实践来看，法院更倾向于支持第二种意见。一方面由于商品房的价值较高，一旦支持因质量瑕疵而解除合同，将导致退房的情况剧增，会对房地产市场的健康发展产生负面作用。另一方面，法院认为除退房之外，法律还给予购房者其他救济渠道。如《民法典》第582条规定了在不完全履行的情形下，买受人有请求出卖人承担修理、重作、更换、退还、减少价款或者报酬等违约责任的权利。若新房确实发生了装修质量问题，购房者完全可以要求开发商采取修复等补救措施。此外《民法典》第583条还规定了在采取补救措施后，买受人如有其他损失可以要求出卖人进行赔偿的权利。当然此处的赔偿请求权属于法定的损害赔偿，购房者需要承担证明损失的举证义务。如上文中的小夫妻，其在开发商修复房屋质量问题前在外租房的房租及额外产生的交通费可以要求开发商赔偿。

2.装修标准与购房合同不符能否构成欺诈？

《民法典》第148条中规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。江苏省高院发布的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》中也规定了：房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，买受人以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。  

但能否据此推定只要装修不符合约定就可构成欺诈，法院对此并不认同，主要有以下理由：

第一，开发商在缔约时并非都具有“欺诈”的主观故意。根据上述规定，要认定构成欺诈，欺诈方须在订立合同时即存在“欺诈”故意。如开发商在缔约时，明知房屋装修存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的情形，却仍然隐瞒或者欺骗消费者进行出售。若是在后续履约时发生上述行为的，法院并不认为构成欺诈，而是要求开发商承担不完全履行的违约责任。

比如开发商在预售新房时并无欺诈故意。但后续施工时，为节约成本，主动指定施工单位在装修中以假充真；或者施工图纸及工程量清单中要求的装修材料符合国家法律规定的质量标准，但施工过程中因施工单位的原因导致上述情况发生。无论开发商验收时是否已经注意到这个问题，法院通常仅支持其承担不完全履行的违约责任，而不是将撤销预售合同。

第二，认定标准过于宽泛。江苏高院规定的“以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料”的认定标准过于宽泛且不够客观，究竟达到何种程度、多少数量、品质缺陷的假冒材料的替用，才符合上述标准，并无明确规定，法院在审理时自由裁量的空间极大。

第三，过分考虑在装修上假冒材料的因素。购房者之合同目的是为了居住使用。作为支付购房款的对价，除了可获得房屋的精装修部分外，房屋主体结构的价值也不可忽视。而且其价值往往大于装饰装修的价值。故若仅因故意指定或放任施工单位使用假冒材料，就认定合同撤销，难免有“顾此失彼”之嫌。

因此在司法实践中，购房者仅以装修不符合约定为由，主张开发商欺诈而请求撤销购房合同难度可见一斑。

3.对策与建议

第一，建议购房者选择大品牌、信誉佳的开发商和物业公司。

第二，认真研读购房合同。在与住宅装修有关的合同条款以及附加条款中，应该详细注明住宅装修所有项目的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准。

第三，要求开发商在购房合同中标明装饰装修施工标准。对开发商关于装饰、设备标准的承诺明确约定违约责任。