张先生与徐小姐结婚后，于2014年8月共同出资购买了一套商品房，房产证登记的权利人为张先生，几年后张先生与购房者刘某签订了房屋买房合同并约定该房屋的售价为420万元，刘某先支付400万元，余款在办理房屋过户时付清。刘某于2017年9月支付了购房款，并于同年11月办理了房屋过户手续并付清尾款。2019年2月，徐小姐找到了刘某，称其不知此房屋被出售，该房屋系夫妻共同财产，她既出了房款，又是房屋的共有人，未经其同意签署的买卖合同无效，并要求刘某搬出。而刘某则认为张先生已经将该房屋卖给自己，且自己已经支付了房款，因此不同意搬出。于是徐小姐就以买卖合同未经其同意为由，将张先生和刘某共同诉至法院，要求确认合同无效，并由刘某返还涉案房屋。
上述这种类型的案件相信很多朋友都应该听说过，那么法院是否会支持刘小姐的诉求呢？就此本文将重点讨论夫妻一方擅自处置共有不动产之法律后果。
在上述案件中，有观点认为由于房屋是双方在婚后出资购买，即使房屋权利人仅登记在男方一人名下，也不能改变房屋属于夫妻共同财产的根本属性。女方虽未被登记为房屋权利人，但其属于房屋事实上的共同所有人。由于双方并未约定房产持有份额，在共同共有的前提下应认定为各自享有该房屋的50%的份额。而法律规定处分共有财产要经所占份额三分之二以上的共有人同意，据此男方擅自处置的法律行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反而言之，权利人事后不追认则可导致合同无效。准此，法院应当支持女方的诉求，认定该买卖合同无效。
诚然，上述观点在过去很长一段时间内都是国内的主流观点，因其侧重于保护不动产共有人的权利。随着时代的发展，大家越发意识到鼓励交易、保护善意第三人的利益对构建良性的市场经济秩序更为重要。因此，最高法出台的《合同法司法解释三》对上述规定进行纠正，其中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”新颁布的《民法典》对该规定再次予以确认，第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。“由此可知，买卖合同并不会因为当事人无处分权而当然无效。在这种情况下只要买卖合同不存在法律禁止或者其他无效的事由，即便另一方反对，买卖合同的效力并不会受到影响。
那么因出卖人配偶反对，买受人是否还能要求继续履行合同呢？如上所述买卖合同不存在法律禁止或者其他无效的事由，合同效力是不会因共有人的反对而受到影响的。当然买受人是否能取得到房屋的所有权，除了合同须真实有效外，还需要考察买受人是否构成善意取得。后文将会具体讨论善意取得的问题，在此先不赘述。从这个角度来说，法院在审理此类案件时还会考察买受人在签约时是否知晓该房屋还存在其他共有人。例如在上述案例中，房产证上的权利人只有出卖人一人，除非女方能够证明买受人在交易时已知晓房屋存在其他共有人，否则法院一般是会支持继续履行合同的。如房产证上的权利人不止出卖人一人，而买卖合同却只有出卖人一人签署且其他共有人由其代签，这种情事将更为复杂。究竟是构成表见代理、无权代理、无权处分还是其他法律关系要视具体情况而定。但可以明确的是，买受人在遇到房产证上登记多个权利人的情况时，需要所有权利人均到场签署买卖合同，切不可一时图方便而引起日后纠纷的隐患。
要回答这个问题，我们要考察买受人是否构成了法律上的另一项制度，即“善意取得。”如果买受人已经构成善意取得，那么不动产权之所有权将转移至买受人。反之，则无法取得不动产之所有权。
那究竟何为善意取得？善意取得是一项鼓励市场交易、保护交易相对人的制度。倘若大家在购买不动产前都要调查确认所交易的标的物所有权是属于出卖人的，法律保护才给予保护，那么商品经济的发展必然受限，况且这样做也并不现实。《民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上条文可以看出，法律对善意取得的构成是有严格规定的。基本上要同时满足无权处分、受让时是善意的、支付合理兑价及已经交付或者登记这四个条件才可能构成善意取得。一旦构成善意取得，受让人则取得转让物的所有权，交易标的物之共有人如因无权处分要求善意取得人返还标的物的诉求是不被法律所支持的。
在上述案例中，因没有证据能证明刘某在购买房屋时知晓房屋还存在其他共有人，而且其也支付了相应的兑价，并且完成了房产证的过户登记。即使张先生无权处分了徐小姐的财产权益，但这也无法阻止刘某通过善意取得的方式获得该房屋的所有权。据此，法院驳回了徐小姐的全部诉讼请求。
那么徐小姐在被法院驳回诉讼请求后该如何维护其合法权利呢？首先，徐小姐可以向张先生主张获得房屋转让款中属于徐小姐的部分。如果张先生将房款挥霍或者转移，基于张先生擅自处分了夫妻共同财产，徐小姐还可以此为由向法院起诉要求分割其与张先生的夫妻共同财产，并主张先生少分或者不分。
除此之外，中介在居间买卖双方交易时有义务提示卖方披露其婚姻状况及房屋共有权利人的情况。如中介在此过程中未尽到审核提示义务，那么徐小姐也可以要求中介承担一定比例的赔偿责任。
如果是除配偶以外的其他隐名共有人（如借名买房中的实际出资人）遇到房屋名义权利人擅自出卖房屋的情形，除要求其返还房屋价款外，还可以要求其承担违约责任或者赔偿由此造成的损失。
