在房屋买卖和租赁中，“买卖不破租赁”可以说是尽人皆知的常识。即如果买房人买到的是一个带有租赁合同的房屋的话，新的房屋所有权人要继续行使房屋所有权人作为出租人的权利和履行作为出租人的义务，直到原房屋所有权人与承租人订立的房屋租赁合同期限届满。但是，凡事皆有例外。有这样一起房屋所有权人在房屋买卖过户之前订立的就该买卖房屋订立的房屋出租租赁合同，却被法院判决该房屋租赁合同无效。
该案基本情况是这样的：厦门市湖里区的老张有一套面积为135平方米的房屋。2017年10月11日，老张与王先生签订一份《房屋买卖合同》，约定老张将该房屋以96万元的价格出卖给王先生。3天后，王先生按约定支付房款96万元，老张也按约定于2017年12月13日将房屋所有权变更为王先生，之后由王先生将该房屋对外出租并收取租金。然而，在2017年11月14日，也就是在2017年10月11老张与王先生签订一份《房屋买卖合同》之后的一个月另3天时，在该房屋未过户给王先生之前，老张作为房屋所有权人又和一家电子商务公司签订了一份《厦门市房屋租赁合同》，将该房屋出租给这家电子商务公司，约定的租赁期限为19年，租金为每月3497元，且租赁双方还到厦门市不动产登记中心办理了房屋备案登记。然而，实际上，作为出租人的电子商务公司在签订《厦门市房屋租赁合同》之前既没有到房屋内查看房屋，也没有实际占有该房屋，也没有支付租金。所以买房人以及之后成为房屋所有权的人的王先生也就一直不知晓此情况。
当王先生取得房屋所有权并知晓该房屋被出租后，自然不会同意原房屋所有人老张与电子公司订立的这个《厦门市房屋租赁合同》。于是，承租人电子公司以原告身份将王先生诉讼到法院，请求法院判令被告王先生继续履行该《厦门市房屋租赁合同》。法院很快就作出判决，认定原告电子公司没有按合同约定履行支付全部租金的义务，也不愿意继续履行支付租金的义务，其要求被告王先生继续履行合同没有事实和法律依据，遂判决驳回了原告电子公司的诉讼请求。
案涉房屋虽然一直有房屋所有权人王先生进行出租和收益，虽然原房屋所有权人老张与电子公司订立的《厦门市房屋租赁合同》，也并没有实际上影响到王先生对该房屋的占有和使用以及收益，但毕竟存在这样一个房屋租赁合同。于是，王先生以原告身份诉讼到法院，请求解除被告电子公司与老张于在2017年11月14日签订的《厦门市房屋租赁合同》。法院经过审理认为，在2017年11月14日，老张与被告电子公司签订的《厦门市房屋租赁合同》无效。法院虽然以判决形式确认该合同无效（《浙江法制报》2022年8月3日第7版），但也是实际上支持了原告王先生的诉讼请求，实现了其诉讼目的。
从上述所介绍的案件情况来看，本案原房屋所有权人老张肯定不是善意的，因为已经将案涉房屋出卖给了王先生并签订了《房屋买卖合同》，也收取了房款，仅仅是没有房屋过户的情况下擅自出租该房屋。但是，如果房屋的承租人电子公司对房屋出卖给王先生这一情况不知情的话，因为从法律上来说，在房屋仍然登记在老张名下的时候，外人是可以相信该房屋是老张所有的，当然具有出租权利的。即，如果作为房屋承租人的电子公司并不知情该房屋出卖的情况，其承租房屋的行为即是善意的，则应当认定该《厦门市房屋租赁合同》房屋租赁合同合法有效。王先生的损失只能请求由老张赔偿。但是，法院根据本案证据所反映出来的一些情况，认定承租人的电子公司并非善意。其主要是，一是在老张和电子公司关于租金支付约定中，订立的是一次性即19年期满后一次性支付租金，这和惯常的以每季度或者以每月、每年为支付周期明显不符，且对于这一极不合理的约定，被告电子公司无法作出合理解释，老张也没有进行陈述。二是双方所签订的《厦门市房屋租赁合同》主要条款缺乏、权利义务安排十分随意，明显不符合商事交易要求。三是在承租房屋之前承租人没有去查看过房屋，订立租赁合同后，也没有实际占有该房屋，这于需要承租房屋的人承租房屋的一般做法也明显相悖。法院认为，被告电子公司与老张签订的《厦门市房屋租赁合同》并非老张与电子公司真实的意思表示，可以认定双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应当认定无效。因此，审理该案的厦门市湖里区人民法院作出判决，认定老张与电子公司签订的《厦门市房屋租赁合同》无效，被告应消除上述租赁合同的备案登记。这等于完全支持了原告王先生的诉讼请求，因为合同无效可以收到与合同解除同样的法律效果。
在房屋买卖中，“买卖不破租赁”是因为房屋实现着承租人是生活和生计重大事项，一旦房屋买卖房屋租赁合同终止，则承租人是生活和生计则会受到严重影响，这是其一。其二，如果房屋买卖破租赁，那么，承租人在房屋租赁时必然要和出租人协商在一定时间，即在承租时间内不能出卖该房屋，否则我就不会承租了，如此，也会严重影响房屋所有人行使对该房屋的收益的权利。当然，“买卖不破租赁”也不是尽是好处而无一点不利，买房人对正在出租的房屋，尤其是在自己急于使用的情况下，是不会优先考虑购买这样的房屋的。但是，要看到，在房屋买卖中“买卖不破租赁”还是利大于弊的。
但是，像本案所说的法院认定房屋承租合同无效这个特例，虽然具有在房屋过户之前订立房屋租赁合同的形式，但从一系列情况所反映出来的实际情况看，是可以认定该涉案房屋的承租人与出租人串通，损害房屋买受人王先生合法权益的情况，法院依法认定该房屋承租和无效则是当然的了。
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