法律实务：拯救困境房企的6种方式

一、庭外重组

庭外重组是指在破产程序之外，是由债务人、债权人、出资人和战略投资人等利害关系人不通过司法程序自行进行协商谈判从而达成化解企业困境的协议的民事法律行为。人民法院在债务人被申请破产时，可以引导利害关系人等进行庭外重组并给予指导。

《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》：“要在依法采取执行措施的同时，妥善把握执行时机、讲究执行策略、注意执行方法。对资金链暂时断裂，但仍有发展潜力、存在救治可能的企业，可以通过和解分期履行、兼并重组、引入第三方资金等方式盘活企业资产”。庭外重组是陷入困境但有价值的企业与其债权人之间以协议的方式，对企业进行债务调整和资产重构，以实现企业复兴和债务清偿的一种庭外拯救手段。

庭外重组更多的体现债务人、债权人、重组人、金融机构等相关主体之间的调解、让步，达成一致的协议，保障债务人继续存续经营，走出困境。

即使庭外重组失败，再向破产程序转换也更有利于破产程序的推进，为破产重整可以先行创造良好的条件。如中国第二重型机械集团公司与二重集团（德阳）重型装备股份有限公司破产重整案，就是经过庭外重组后再转为破产重整，在有关部门的推动、指导下，二重集团、二重重装与主要债权人金融机构进行了庭外重组谈判，并达成了框架性金融债务重组方案。进入重整后，法院在司法框架范围内，尽可能推动维持了重组方案确定的原则，依法合规纳入重整计划，得到了金融债权人的认可。二重集团和二重重装重整成功，为这两家资产总额达210亿元的国有企业卸下了沉重的债务负担，优化了金融债务结构。

优点：1、灵活性强；2、无严格的司法程序的制约‘3、庭外谈判成本低。

缺点：1、取决于债务人、债权人、重组人、政府等各方主体的一致意见和配合。2、庭外重组所达达的相关协议对各方具有约束力，但不具有直接的强制执行力；3、无法阻却不同意庭外重组债权人继续对债务人提起诉讼、申请执行；4、所达成的重组协议具有不稳定性和不确切性。

二、预重整

预重整归属于法院外程序流程，是新崛起的一种新式的“将法院外资产重组与法院内重整相连接”的困境企业挽救机制。既保留了庭外重组的灵活性优势，又能够借助司法力量，重整方案最终经法院裁定批准，具有强制执行效力。

预重整主要通过社会化和市场化的方式，在司法机关的干预和指导下，精确识别困境企业的重整使用价值，降低制度性成本，完成对有挽救价值的困境公司的尽快解救，并维护债权人、债务人及有关利害关系人的多元化权益。

预重整程序不会占用过多的司法资源，在企业正式进入破产程序之前，通过债务人、债权人、预重整管理人、重整投资人、人民法院以及政府相关机构的多方参与，形成各方较为认同和可行的预重整方案。它类似于庭外重组制度的高度自治协商机制，能直接吸收转化各方利害关系人前期协商的成果，在形成各方较为认可和可靠的重整方案的情况，转为正式的破产重整程序，将预重整中所形成的一些主要重整方案内容作为重整计划草案的一部分，再经重整计划草案的表决程序，提高债务人的重整成功率，有较明显的制度优势。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百一十五条所要求的“继续完善庭外重组与庭内重整的衔接机制，降低制度性成本，提高破产制度效率”以及国家发展改革委、最高人民法院等十三部委于2019年6月22日印发的《加快完善市场主体退出制度改革方案》中要求的“研究建立预重整制度，实现庭外重组制度、预重整制度与破产重整制度的有效衔接，强化庭外重组的公信力和约束力，明确预重整制度的法律地位和制度内容”有利于推动预重整程序在破产司法实践中的应用，我们也期待在未来的破产立法中，会加强对预重整程序的制度建设。

优点：1、具有较强的灵活性；2、在法院的监督与指导下，法院指定专业的机构担任临时管理人，可得到专业团队的帮助；3、提高重整成功率和效率；4、所形成的重整方案最终经法院裁定批准，具有强制执行效力；5、可阻却受理预重整法院（一般为中级法院）辖区内法院的诉讼执行；6、如预重整未能达成大多债权人所认可的预重整方案，可随时终止预重整，对债务人和债权人的影响较小。

缺点：1、预重整制度现尚无法律层面的相关规定，虽有政策层面的鼓励，但大多法院未出台预重整制度，大多法院未开展预重整案件的受理；2、对于进入预重整程序，是否能阻却案件受理法院辖区外法院的执行尚不明确（可通过法院之间的协调争取处理好）；3、聘请专业的团队担任临时管理人，会产生些费用，在重整不成的情况下，需要明确相关费用的承担主体（临时管理人报酬最终由法院确定）。

三、破产重整

破产重整为严格的司法重整，严格按照《企业破产法》规定的程序推进。在此不再赘述。

优点：1、可获得法院的监督、指导与支持；2、由专业的管理人团队开展工作；3、法院裁定受理破产后，债务利息、违约金、滞纳金不再计算，减少债务负担；4、债权人不得再起诉债务人，只可依破产程序申报债权，摆脱讼累；5、可阻却所有法院对债务人的执行，有利于统一利用债务人财产开展重整工作；6、权威性高，法院所批准的重整计划草案具有强制执行效力；7、依法降低（或消灭）债务或延长偿债期限，减轻债务人负担，引进的重整投资人的投资为债务人输血再生。

缺点：1、程序严格、繁琐，效率较低；2、如重整不能，则将转为破产清算，对债务人和债权人的影响大。

四、偿债方式

在上述方法中，都可以采用处置资产变现清债、引进重组投资人（重整投资人）投入偿债、减免债务、债转股、延长偿债期限甚至分配信托份额等方式，让债务人得到喘息机会，并获得输血再生。

   五、重组（重整）新投入认定为共益债务或破产费用

在预重整、破产重整过程中因生产经营需要、为了维护所有债权人利益和保障破产程序的顺利推进，可能需要重组人（重整投资人）先行投入些资金用于债务人的继续经营或破产活动，而对此新的投入可以认定为共益债务或破产费用。可以通过重整计划草案或债权人会议表决通过的形式确认重组人（重整投资人）在重组、预重整、破产重整期间及执行重整计划中所投入的款项作为共益债务或破产费用，加强对资金投入方的安全保障。

如（2015）杭余商破字第12号杭州怡丰成房地产开发有限公司破产重整案，怡丰成公司最大债权人杭州银行余杭支行同时也是唯一资产抵押权人，怡丰成公司与杭州银行余杭支行经充分协商、洽谈，确定以杭州银行余杭支行为“东田·怡丰城”项目后续融资2.1亿元，采用专项封闭操作方式，约定还款来源为“东田·怡丰城”项目建成后销售的房款，复工续建所融资金作为共益债务优先受偿。将预重整期间融资所形成的债务认定为共益债务优先受偿，一方面有利于债务人尽快融资缓解危机，另一方面也能让债权人放心地给出资金，发挥了共益债务在预重整程序中的良好作用。 

在实践中，房地产企业破产重整融资作为共益债务的形式比较常见，尤其像新冠肺炎疫情防控期间房企因投资减少、工程难以推进、预售急剧减少导致资金链断裂濒临破产清算的情形，更需要以这种方式获取资金，在商品房建成后所获利益进行偿还也较好实现。

六、房企重整购房者利益保护

房地产公司的破产还涉及到许多购房者的利益，对于购房合同的履行需要慎重，原则上应继续履行合同，执行重整计划建设好楼盘交付房屋，避免引起社会问题，除非购房者主动请求解除合同。对于购房者主动解除合同的，可将购房者的债权认定为优先债权。在最高人民法院审理的（2020）最高法民再287号购房者洪深在房地产开发商海南中度旅游产业开发有限公司进入破产程序后主动起诉主张继续履行房屋买卖合同一案中，最高人民法院认为“洪深已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪深还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。故判决继续履行案涉《商品房买卖合同》”。

上述三种方式都有利于房地产企业化解危机，平衡各方利益，但都需要对各方权利义务进行调整，甚至作出退让，三种方式对各方的要求不一样。上述挽救方式均会涉及到债务人原股东让渡股权、债权人降低受偿、延长偿债期限、重整投资人投入多少资金、重整计划的可行性、债务人的可持续经营能力等各方面问题，但整体上来说启动上述挽救程序总比债务人债务缠身、项目进展停止、债权人受偿无望（或各债权人得到不公平的受偿）、购房者收房无望要好，挽救程序应是对各方利益和社会公共利益的最大化。

具体的个案中，可先行与司法机关沟通协调，借助司法力量进行预重整或破产重整可能更好整体上解决问题，而且庭外重组需要所有相关权利人的一致同意，要求非常高，难度更大，且不能阻却法院的诉讼执行，实现可能较低。如所涉及的诉讼执行案件均为债务人所在地的中级人民法院辖区内的法院所办理，则可考虑进行预重整程序，在预重整程序成形成各方较为认可的重整方案后，适时转为正式的破产重整程序，较快的由法院批准通过重整计划草案，迅速的让债务人摆脱困境，项目早日恢复正常，维护社会和谐稳定。